自助存储：一个有成长空间的细分市场 - 彭博社

那些遍布大城市边缘的自助存储建筑可能看起来像丑小鸭，但作为高收益的房地产投资信托（REIT），它们已经变成了美丽的天鹅。“自助存储行业正处于复兴期，”达拉斯E&Y Kenneth Leventhal的房地产投资信托（REIT）主管Clint McDonnough说。

这些用来存放人们在家中没有空间的物品的小房间和车库，正享受着90%的入住率。这与丰富的收购和增长机会相结合，使得这个REIT细分市场成为该行业增长最快、表现最好的领域之一。

防守策略。自助存储REIT在1995年的总回报为34.89%，而所有股票REIT的回报为15.27%。截至今年2月，自助存储细分市场的总回报为4.67%，而所有股票REIT的回报为2.84%。当然，自助存储REIT的表现不及标准普尔500指数在1995年获得的37%的收益。但高达8%的股息，相较于标准普尔500的约2%，为REIT的回报增加了更大的稳定性。“与平均标准普尔股票相比，较高比例的总回报来自当前股息而非股价升值，”曼哈顿的Cohen & Steers Capital Management的REIT分析师Mark McAllister说。

更重要的是，如果你担心高涨的股市，REIT是很好的防守选择。“在3月8日，当道琼斯下跌3%时，股票REIT下跌了1.5%，”NatWest Securities的REIT分析师William Acheson指出。同样重要的是，自助存储REIT传统上具有抗衰退的特性：在经济衰退期间，存储建筑的需求增加，因为人们被迫搬入更小的居所，需要存放他们的物品。

自助存储设施已经存在一段时间，但房地产投资信托基金（REITs）相对较新。在19个自助存储REIT中，15个是与公共存储公司（Public Storage）相关的前私人合伙企业，公共存储公司曾是存储股权（Storage Equities），于1980年上市。其余四个自1993年以来上市。由于许多小型运营商希望出售，且物业可以以低价被收购，现在所有公司都在进行收购狂潮。

这是一个高度分散的行业，前10家公司仅控制总计13亿平方英尺的12%。然而，通过一些改变，例如加强对逾期租金的收取和增加市场营销，收购者正在显著改善收益、现金流和运营利润率。

由于每25个美国人中就有1人租用自助存储空间，需求强劲，空置率应保持在低位。分析师表示，不要期待过去两年的高总回报，但预计将有12%到15%的可观增长。

良好的价值。最近，该行业获得了巨大的信心投票，房地产专家威廉·桑德斯（William Sanders）同意通过他的安全资本美国房地产（Security Capital U.S. Realty）以2.2亿美元收购Storage USA的28%。显然，他对所看到的很满意：良好的管理、1995年在主要大都市地区进行的93项精心规划的收购，以及其交易的第一年回报率达到10%或更高。

存储信托房地产（Storage Trust Realty）成功地扭转了其在1995年收购的43个物业。虽然它在较小的城市运营，但存储信托拥有最高的利润率——65%，而其他公司的利润率为60%——CS First Boston的REIT分析师马克·本森（Mark Benson）指出。

由于收购环境，这些REIT被视为成长型股票，且都以高于净资产价值的溢价交易。如果你在寻找价值，Sovran是最便宜的：它的交易溢价约为5%，而同行的溢价为16%。Sovran自去年6月以来才上市，且在该组中拥有最高的收益率，达到7.9%。另一个有趣的公司是Shurgard Storage Centers，其使用先进技术使其高效，房地产股票评论的编辑巴里·维诺库尔（Barry Vinocur）表示。

公共储存是最大的公司，市场份额为4%。它还支付最低的股息，4.5%，因为它将收益再投资于运营。一些分析师已经引导投资者远离公共储存。Vinocur说：“它有着长期赞助有限合伙企业的记录，在这些企业中，它作为普通合伙人，将自身利益置于投资者之上。”去年11月，在储存股权与公共储存合并后，该公司改变了其结构，“成为一个完全自我顾问、自我管理的房地产投资信托基金，”根据总裁哈维·伦金的说法。“这样做有很多原因，其中之一是消除潜在的利益冲突，”他说。

市场进入的便利性、业务的商品化特性以及过度建设的可能性是自我储存房地产投资信托基金面临的潜在问题。但这些担忧不太可能在短期内阻碍这些房地产投资信托基金的增长。