城市梦想田野 - 彭博社

在一个过去的城市工业强盛时代，巴尔的摩南高地大道上的33英亩土地随着繁荣的铜冶炼厂的节拍而跳动。但这座建于20世纪初的冶炼厂于1977年关闭。现在，铸造厂和大多数建筑物都是被遗弃的残骸，屋顶坍塌，窗户和落水管被 scavengers 拆除。杂草丛生的草和杂草从满是垃圾的土地上冒出，土地上混杂着多氯联苯和其他有害物质。“这是一片工业废墟，”马里兰州环境部废物管理局副局长罗宾·格罗夫说。

全国各地的城市中还有数十万个其他工业场所也遭遇了类似的结局。但高地大道的土地正准备复兴。到今年年底，现在的城市荒地将被改造成750,000平方英尺的仓库空间——已经租赁了85%。开发商汤姆·奥布雷希特说：“州政府清理了一个受污染的场地，我们为社区创造了就业机会。这对每个人来说都是双赢。”

这是前沿城市政策的内容，是所谓“棕地”再开发的实验室。这个想法是实现全国估计有20万到50万个空置城市工业场所的潜力，其中许多被各种化学物质污染，以增强税基和振兴困扰的社区。城市已经具备基础设施、劳动力和资源集中；转变环境废墟，论点是，可以利用这些资产并激发增长。

税收抵免。超过一半的州已经通过立法或制定政策，以减少此类物业固有的责任威胁并简化清理要求。国会正在考虑一系列类似的提案。克林顿政府去年启动了一项1000万美元的赠款计划，并稍微放宽了管理有害废物清理的超级基金法。在3月初，政府提议为开发商提供20亿美元的税收抵免。这些项目“为社区带来了新的发展、新的工作和新的希望，”环境保护局局长卡罗尔·M·布朗纳说，她在5月访问了匹兹堡、费城和丹佛的场所，以强调这一信息。

这些政府举措并不是解决城市衰退的唯一答案。市场正在发展自己的解决方案，特别是对于那些承认其污染责任的大型企业所拥有的少数场地。由于清理知识的不断增长以及创新的新保险产品限制了买卖双方的清理成本和责任，“我们现在有大量的机构投资者，他们理解这些物业并准备投资于此，”Coopers & Lybrand的棕地专家詹姆斯·A·查尔默斯说。事实上，关于芝加哥成功项目的新研究表明，在城市位置需求强劲的情况下，市场力量在没有政府干预的情况下有效运作。

尽管如此，大多数专家仍然相信，美国各地的数千个场地可以通过对环境政策和法律地位的明智调整获得关键支持。以巴尔的摩的高地大道项目为例。开发商汤姆·奥布雷希特知道，靠近城市繁荣港口的仓库空间有需求。而且他很快就找到了冶炼厂。但获得融资则是另一回事。许多银行拒绝了奥布雷希特，担心未来清理的未知成本。

这时，州政府介入了。它支付了评估现场污染水平所需的80,000美元的一半。更重要的是，它发布了一项创新的同意令，免除了奥布雷希特及其支持者的未来责任——只要他们执行州批准的清理计划。该豁免并非全面：它不保护来自第三方的诉讼，例如邻近土地所有者。因此，大多数银行仍然不愿意介入。奥布雷希特最终从一位私人投资者和商会安全存款信托公司筹集了1150万美元。

州官员在清理计划本身上也表现出了灵活性。他们没有要求从土壤中提取每一丝污染物，而是允许Obrecht在污染水平较低的区域铺设路面。“我们必须考虑到该物业的最终用途，”Grove解释道。“这个地点永远不会是住宅区——而且没有可能被污染的地下水。”一些环保人士批评这种放宽标准的做法，认为这是在健康和安全方面的倒退。官员们反驳说，这些地点是安全的，适度的清理远比没有清理要好。“这个世界上没有足够的钱来做到一切100%正确，”新泽西州特伦顿市的棕地协调员Karen Waldron叹息道。

从天然气到啤酒。高地大道的成功在全国范围内得到了复制（见表，80页）。明尼苏达州作为这种城市再开发的先驱，自1988年起开始为公司和开发商提供责任保护。现在，其污染控制机构每年处理大约180个地点的请求。一个显著的例子是：位于圣保罗市中心的一个旧德克萨斯公司储罐设施被改造成了一个酿酒厂、印刷厂和其他企业。

明尼苏达州的努力得到了州法律的支持，该法律允许州官员确定哪些物业不受联邦超级基金法的约束，从而避免所有相关的责任问题。在其他州，开发商仍然担心他们可能会对巨额的未来超级基金清理费用承担责任。环保署试图通过同意在物业所有者遵守州规则的情况下不采取联邦行动来缓解这些担忧。但这可能还不够。“大多数人认为唯一真正的解决方案是改变联邦超级基金法，”位于芝加哥的工业开发商CenterPoint Properties Corp.的首席执行官John Gates说。

即使对超级基金法规进行彻底改革，此外，棕地再开发也不是城市的灵丹妙药。专家表示，城市地区由于面积和财务资源的限制，几乎没有机会吸引像土星公司或宝马工厂这样的重大企业。即使是较小的项目也可能需要大量补贴。圣路易斯成功地将一个位于恶化商业区的小污染场地转变为零售空间。但这项工作花费了85万美元——而该空间的价值不到这一金额的十分之一。

低价值？这种补贴的规模表明，在基础需求薄弱的情况下，政府政策可能影响甚微。“这些物业没有交易并不一定是由于污染，”特伦顿住房与经济发展部的经济发展主任詹姆斯·哈维森解释道。“仍然存在房地产是否有价值的问题。”在特伦顿的众多场地中，该市仅认为有三个是真正可市场化的。事实上，环境清理公司罗伊·F·韦斯顿公司的副总裁理查德·奥康纳认为，由于位置差、面积不足或其他缺陷，只有“微不足道的一小部分”数十万块城市废地能够吸引工业回归。

尽管如此，伊利诺伊大学大城市研究所的一项新研究表明，棕地补贴可以是良好的社会政策。当工业寻求郊区时，公共成本——从基础设施建设到交通拥堵——更高。因此，考虑到更好的责任保护和放宽的清理规则，城市再开发可以具有竞争力。在高地大道和其他数百条街道上，棕地项目正在帮助城市在与经济过时的斗争中赢得小胜利。