死而复生：有限合伙企业 - 彭博社

惊喜！曾经萧条的公开注册有限合伙市场已经复苏。房地产行业的复苏，使得这些在1980年代广泛推广的投资重新焕发了生机，而这些投资中超过一半都是灾难性的交易。

“三年前，你根本无法赠送这些合伙企业，”达拉斯的合伙企业目录和通讯《合伙企业简介》的出版商斯宾塞·杰弗里斯说。现在可不一样了。这些投资是长期工具，给予买家在房地产、石油和天然气等资产中的所有权权益，仍然以远低于原始投资者支付的价格出售。它们通常以净资产价值的20%到60%的折扣出售。但最近，许多房地产交易的价格已经翻了一番。

以Balcor Realty Investors 85-2为例，这是一组公寓楼的投资组合，最初在1985年以每单位1,000美元的价格出售。根据芝加哥合伙企业委员会主席詹姆斯·弗里斯的说法，1993年6月，合伙单位的售价为44美元。上个月初，单位的售价为329美元。

被困住了。这对估计有1,000万买家来说是个好消息，他们在房地产繁荣和石油天然气价格强劲时，吞下了价值1,300亿美元的有限合伙企业。由于税收优惠允许将有限合伙损失从普通收入中扣除，投资者看到这一优势随着1986年税制改革法案的出台而消失。严重的管理不善、高额费用和债务，以及严重的房地产衰退进一步损害了许多合伙企业。

不幸的是，投资者被困住了。有限合伙企业并不是为了交易而设计的。在2000个合伙企业中，只有大约300个定期交易——而且仅在那些建立了自己清算所的独立经销商那里进行交易，但并不保证卖方能获得最佳价格。然而，根据杰富瑞的合伙企业档案，交易量从1993年的1亿美元跃升至去年的2亿美元，这一上升趋势预计将继续。

是什么推动了交易活动的增加？部分原因是清算。越来越多的投资者涌入二级市场，因为对于解散合伙企业的投资回报有明确的时间框架。一些赞助商将改善的房地产市场视为期待已久的兑现机会。例如，美林已经清算了其经纪人向客户推销的六个MLH收入房地产合伙企业中的三个。“经纪公司急于退出市场，”威斯康星州麦迪逊的二级市场做市商罗斯·T·鲍勒说。这些交易使他们面临昂贵的股东诉讼和证券交易委员会因不当销售行为而处以的巨额罚款。但谨慎的投资者最近注意到，尽管销售技巧往往可能很糟糕，但许多物业仍然有价值。

事实上，当这些物业被出售并将收益支付给单位持有者时，这可能意味着巨额资本收益。考虑一下MLH II，这是美林在1985年以每单位1000美元出售的一项公寓建筑交易。在1995年7月，二级市场上一个单位的售价为105.63美元。两个月后，美林清算了资产，并向投资者支付了每单位179美元。这在短短两个月内实现了66%的回报。再加上现金分配，这些奇特的小交易可以成为有吸引力的购买机会——但仅适合那些避免高杠杆合伙企业并愿意深入研究财务报表以研究市场的成熟投资者。

定位信息并评估其价值是困难的。“这是二手车市场，而不是纽约证券交易所，”纽约的投资组合经理格伦·比格洛警告说。

在大致范围内。不过，这变得更容易了。芝加哥合伙人委员会推出了一个免费的网页（http://www.cpboard.com），报告可供购买的单位、最新价格和其他数据。该网站还提供合伙人的财务信息。或者你可以拨打Disclosure Inc.（800 638-8241）获取年度报告、10-K和8-K。罗伯特·A·斯坦格公司也提供定价服务，跟踪有限合伙关系，每分钟收费5美元（900 786-9600）。国家证券交易商协会的计划正在等待联邦批准，以在其电子场外公告板上列出有限合伙的报价。

掌握财务信息后，你可以进行一些基本研究。博勒建议，对于一个无杠杆房地产单位的价值进行大致估算，可以将年度现金分配除以0.085%。以1989年以每单位250美元出售的IDS/Shurgard Growth II迷你仓库交易为例。它目前每年支付16.25美元的现金分配。除以0.085，每个单位的价值约为190美元。实际上，最近在二级市场上交易的一个单位价格为195美元。对于债务较高和分配较低的合伙企业，净资产价值的折扣更大。

然而，购买合伙企业时还有其他考虑因素，除了估值之外。最重要的是普通合伙人或赞助商。许多普通合伙人名声不佳——这是有原因的。一些普通合伙人，如现在破产的综合资源和南方市场，将他们的收费动机置于有限合伙的利益之上。“普通合伙人拥有完全控制权，”迈阿密的财务规划师马特·里格说，他投资于有限合伙企业。因此，选择那些拥有高质量、知名管理和良好业绩记录的合伙企业。招股说明书应报告以往的业绩。此外，寻找那些赞助商将合伙企业出售给自己客户的交易，例如美林证券和CIGNA等经纪公司和保险公司。

多长时间？那些风险承受能力较低的人可能想要投资于正在清算或已宣布有意清算的合伙企业。PaineWebber、Dean Witter、JMB Realty、Merrill Lynch 和由美国运通拥有的 Balcor 都在出售资产的过程中。详细信息应在最近的 8-K 报告中披露。单位价格可能会被抬高，但由于投资时间有限，风险被最小化。避免清算时间超过三年的交易，并在购买之前尽量弄清楚你的资金将被锁定多久。

你还需要查看现金分配历史。一些合伙企业杠杆率很高，并在房地产衰退期间停止了现金支付。最好投资于有持续现金分配的交易。此外，检查财务报表，以确保来自租金和其他来源的现金流足以覆盖支付。Balcor Colonial Storage 是一个无杠杆的迷你仓库交易，1986 年以每单位 250 美元出售，直到上个月底以每单位 256 美元清算之前，每季度都有分配。一般来说，预计无杠杆房地产交易的单位收益率在 8% 到 11% 之间。

以及位置。当然，房地产的类型很重要。迷你仓库和公寓非常热门。Bowler 建议考虑的有吸引力的交易包括 IDS/Shurgard 系列、Balcor Realty 85-2 和 Dean Witter Coldwell Banker 免税抵押贷款投资组合。但许多老旧的办公楼已经过时，其价值可能不会反弹。因此，在购买任何办公交易之前，仔细查看空置率、物业位置、即将续租的租约数量和租约条款。你还需要考虑在报税时支付给会计师的费用：有限合伙企业因造成税务准备的麻烦而臭名昭著。

还感兴趣吗？尽管有限合伙通常非常复杂，但它们的回报可能相当丰厚。所以祝你好运——但请记住：要确切了解你在购买什么，否则就别费心了。