星星重生 - 彭博社

在好莱坞之前，有时代广场，它因其在美国流行文化的第一个黄金时代而闻名于世。直到1930年代，纽约的时代广场作为戏剧、电影和流行音乐的国家中心舞台蓬勃发展。到1940年代，它逐渐陷入衰退，到了1960年代，这种衰退加速，因为色情和街头犯罪扎根于此。对该地区进行清理的零星尝试无果而终。1992年，官员们取消了一项雄心勃勃的计划，旨在重建42街，这个地区衰败的中心。时代广场似乎比以往任何时候都更加绝望，成为了大城市美国肮脏一面的象征，也象征着其衰退的顽固性。

尽管如此，如今的时代广场正处于重生的边缘，成为娱乐经济的闪亮新中心，以及纽约主要零售中心之一。世界上一些最大的媒体和娱乐公司——贝塔斯曼、迪士尼、康泰纳仕——已承诺投资时代广场，许多其他公司也在关注这里，品牌零售商的队伍也在不断增加。尽管42街的外观在未来两年内不会发生根本变化，但新时代广场的投资基础设施已经到位。赌注已经下了——而且是巨额的：至少40亿美元。“这就像一个滚雪球从山上滚下来，”图萨德集团有限公司的执行董事安德鲁·坦斯利说。“现在的问题不是，‘它会发生吗？’而是，‘你能否跟上它的进展？’事情真的在快速发展。”

“THE DEUCE。”在42街和第八大道，蒂什曼房地产与建筑公司正在推进其多年来在纽约的首次开发——一个价值3亿美元的酒店和娱乐零售拱廊。在“德尤斯”这段因其声名狼藉而得名的42街稍东，森林城市拉特纳公司正在准备一个价值2亿美元的综合体，计划设有一个杜莎夫人蜡像馆和一个至少有25个银幕的AMC娱乐公司多厅影院。

在七月，曼哈顿最富有的房地产家族之一，杜斯特家族，计划开始清理位于百老汇42街和43街之间的一个巨大场地，这将是曼哈顿近十年来首个新摩天大楼的开工。而在半个街区外的42街，华特迪士尼公司在对新阿姆斯特丹剧院的细致翻新中已达到中期，这是一座于1903年开幕的博克艺术杰作，也是时代广场所有剧院中最宏伟的。迪士尼、杜斯特、森林城市拉特纳和提施曼的项目只是目前正在进行的十几个开发项目中最重要的几个。

无论是按被征用的土地面积、投资金额还是复杂程度来衡量，42街的改造都可以说是有史以来最雄心勃勃的城市内部复兴项目。然而，直接的政府投资却微不足道——6400万美元。在此过程中，战略发生了如此根本的变化，以至于项目最大的支持者被冷落，300万美元的投资几乎没有回报，而最顽固的反对者却转变为其拥护者。如果不是迪士尼微不足道的800万美元投资，这一切可能都将付诸东流，迪士尼的名字与健康家庭娱乐同样密切相关，就像时代广场与成人娱乐一样。

全国各地的政府官员都在从时代广场的复兴中找到灵感，因为许多老城市希望通过将其重新塑造成娱乐中心来复兴萧条的商业区。但在许多核心参与者看来，时代广场的复兴是一项独特的成就——而不是任何人的原型。“时代广场就是时代广场，即使是纽约也只有一个，”纽约市立艺术协会主席布伦丹·塞克斯顿说。“但有一个教训是，城市更新的解决方案必须受到地方独特性的启发。”

时代广场的复兴是两次集中重建活动的产物，其中第二次活动目前正在42街进行。第一次重建是由于1982年颁布的新分区规则而触发的，在上时代广场，从45街到50街，规划了十几座新的办公大楼和酒店。官员们确信，仅靠重新分区不足以拯救“德尤斯”，因此制定了一项计划，征用13英亩土地，并提供税收优惠以吸引私人开发商。42街开发项目的关键是由时代广场中心协会（TSCA）开发的四座巨型办公大楼，该协会是公园塔房地产公司和保诚保险公司的合伙企业。TSCA同意承担大部分征用费用以及翻新一个地铁站和六个剧院的费用。

超越希望。42街计划和所有因分区而引发的建设的综合效果将是推倒旧时代广场，并用办公大楼峡谷取而代之，形成与邻近的第六大道相似的模式。这在一定程度上是合乎逻辑的，因为它为私人资本提供了最高的回报和最低的风险。但这也基于一个观念，即时代广场已经恶化到无法通过不那么激烈的手段进行挽救的地步。“时代广场是一种癌症，是城市的污点，”公园塔的主要所有者乔治·克莱因在1984年说。“我们要清理它。”

对这一计划的无生气感到震惊，该计划还包括一个巨大的商品市场和酒店，十几个公民团体与百老汇剧院利益团体和市政艺术协会联手，倡导将时代广场继续作为一个低层、高亮度的娱乐区。与典型的保护主义事业不同，这一事业发展出广泛的商业支持，因为它的论点在经济和美学上都有基础。即使在最破旧的时候，时代广场仍然是一个独特的合法商业场所，数以百万计的游客前来观看广告。

在繁荣的曼哈顿，停止拆迁球的希望渺茫，但城市再次修订了区域规划法规，“以确保时代广场独特而宝贵的地方感得以保留。”新规则中最新颖的一条规定，建筑外立面必须装配超大号的霓虹灯招牌。必须用霓虹灯装饰他们的大理石和花岗岩宫殿的想法让开发商们感到愤怒，尤其是克莱因。

在下时代广场，标志问题变得无关紧要，因为42街项目因47起诉讼而停滞不前，这些诉讼挑战了项目的每一个方面。诉讼方包括杜尔斯家族，他们希望在州政府授予TSCA的一部分土地上建造一座办公大楼。杜尔斯家族继续推进，甚至对政府计划中包含的六个剧院签订了长期租约。“我们希望证明这些剧院可以在没有补贴的情况下重新开发，”杜尔斯组织的第三代总裁道格拉斯·D·杜尔斯说。

到1990年上时代广场的新办公大楼完工时，曼哈顿房地产市场正处于深度收缩的早期阶段。即使在大幅折扣的租金下也无法吸引租户，沿着百老汇从45街到49街刚刚完工的三座办公大楼的开发商将他们华丽的空置摩天大楼申请破产。

延误，延误。与此同时，在42街，TSCA的真相时刻已经到来。到现在为止，所有的法律挑战都已在政府一方得到解决，下一步是普天寿保险公司提交一份2.41亿美元的信用证，州政府将用这笔钱支付13英亩中被征用的9英亩土地。开发商们还没有签下一个租户，而在市场疲软的情况下填满400万平方英尺的前景令人畏惧，但普天寿如承诺的那样放下了这笔钱。“我简直不敢相信，”杜尔斯说。“我从未想过他们会冒这么大的风险。”

到1992年，保诚公司为此感到遗憾。TSCA仍然没有找到一个锚定租户，也没有可能的前景。随着房地产市场比以往任何时候都糟糕，开发商和政府共同决定无限期推迟建设。到这个时候，商品市场和酒店的计划也已无果而终，导致州政府面临150万平方英尺的破旧、主要空置的物业。灾难即将来临。“我们在政治上已经成为了弃儿，”负责重建42街的政府机构负责人丽贝卡·罗伯逊承认。

罗伯逊和她剩下的盟友决定将重点从办公大楼开发转向将42街改造成大众娱乐中心。TSCA起初抵制这一方向的改变，但在新的临时计划——42街现在！——向公众发布并获得前所未有的赞誉时，最终顺应了这一变化。原本要被拆除的建筑现在将被改造成餐厅、商店和现代化的娱乐场所，全部装饰以明亮的灯光和夸张的展示。此外，州政府将征用42街最后一段色情破坏的区域，将更新区延伸至第八大道。

开始活跃起来。市和州官员开始向各种娱乐供应商征求意见。“在某个时刻，我们对泥摔比赛感到非常着迷，”罗伯逊说。第一个认真考虑42街的主要公司是伦敦皮尔森集团的塔萨德集团。塔萨德的执行董事坦斯利多次小心翼翼地飞来考察。“我们很感兴趣，”他说。“但我们不想成为唯一的参与者。”

进入华特迪士尼公司，多年来它曾多次拒绝投资时代广场的邀请。1992年末，迪士尼决定将其动画电影《美女与野兽》制作成舞台剧，并开始寻找百老汇的房地产。1993年3月，迪士尼董事长迈克尔·D·艾斯纳临时检查了新阿姆斯特丹剧院。这个地方一片废墟，但艾斯纳对其潜力产生了兴趣。而罗伯逊决心不惜一切代价争取迪士尼。“我们已经做好了不玩弄的准备，”她说。

到1994年1月，艾斯纳和政府达成了一项对公司极为有利的初步协议。迪士尼将投资800万美元，州和市将共同以3%的利率借给公司2600万美元，以覆盖新阿姆斯特丹剧院改造和增加200个座位的费用。迪士尼对最终协议设定了两个条件：罗伯逊必须为42街签下至少两家主要娱乐公司，官员们必须兑现他们的承诺，拿出3500万美元来收购剩余的成人商店。

世界的反应就像公司用魔法棒触碰了42街。“在迪士尼之前，我接到的大多数电话都是来自时代广场的物业拥有者，他们试图让我安抚潜在租户对来到时代广场的恐惧，”时代广场商业改善区的主任格雷琴·迪克斯特拉说。“之后，所有的电话都是经纪人试图分一杯羹。”

AMC很快在一个包括两个历史剧院的地点获得了选项。提什曼建筑公司被选为新被征用的第八大道德尤斯酒店娱乐综合体的开发商。杜莎夫人蜡像馆集团制定了收购地标塔1时代广场广场的计划，但在拍卖中被超出出价。森林城市拉特纳随后与州政府谈判达成自己的协议，开发一个大型综合体，以容纳AMC、杜莎夫人蜡像馆和其他租户。1995年7月，迪士尼全力承诺恢复新阿姆斯特丹剧院，该剧院将在明年春季重新开放，作为迪士尼自己制作的演出场地。

与此同时，TSCA投资了额外的2500万美元来翻新位于第七大道的十几栋低层建筑，以供零售使用，并建设一家迪士尼商店，该商店将与新阿姆斯特丹相连。“我们租出所有的空间比预期的要快，而且租金非常有吸引力，”普天寿房地产集团的管理副总裁布莱恩·墨菲说。“第42街将成为一个绝佳的地址。”

华丽与魅力。然而，对普天寿来说，真正的问题是它是否会成为一个企业地址。如果这家保险公司想要收回在第42街投入的3亿美元，它最终必须建立几座办公大楼。到1995年，曼哈顿的办公市场开始显现出复苏的迹象，但由于普天寿正在重新评估其商业房地产计划，这家保险公司并不急于在时代广场或其他地方建设。

察觉到普天寿的疲惫，达斯特决定试图通过购买进入他诉讼未能阻止的项目。如果达斯特能够将他所组建的大块土地与旁边的闲置TSCA地块结合起来，他将拥有一个理想的新办公大楼选址。通过一个中介，达斯特小心翼翼地接触了克莱因，克莱因同意与他的老对手会面。“气氛，”达斯特说，“很沉重。”尽管克莱因希望完全保留他的梦想地块，但普天寿愿意进行交易。达斯特与普天寿的谈判艰难且多次中断。最终，达斯特同意以约7500万美元购买TSCA土地的四分之一，而克莱因也勉强同意了。

在五月，康泰纳仕出版公司（Conde Nast Publications Inc.），《名利场》（Vanity Fair）、《时尚》（Vogue）及其他十几本光鲜杂志的出版商，同意租赁达斯特（Durst）计划中的48层大楼约三分之一的面积，该大楼将被命名为康泰纳仕大厦（The Conde Nast Building）。这个5亿美元的项目已经为42街作为企业地址赋予了临时的声望，因为康泰纳仕是这座城市最迷人的租户之一，而达斯特家族则以谨慎的开发商著称，多年来几乎没有犯过错误。

尽管提什曼建筑公司（Tishman Construction）将在六个月后才开始拆除其场地，但它已经为其拱廊中20万平方英尺的空间找到了70%的租户。它对以更高的租金租出剩余空间的信心如此之高，以至于将其从市场上撤下。与此同时，森林城市拉特纳（Forest City Ratner）为其40万平方英尺的开发项目安排了租户，除了4万平方英尺的空间外，其他都已租出。“新42街将没有足够的空间容纳所有想要租赁的零售商，”提什曼组织的主席约翰·L·提什曼（John L. Tishman）预测道。

在两年内，42街将面目全非。然而，从许多方面来看，整个时代广场地区已经重生。目前合法剧院的数量已经超过了36个，而色情影院仅剩20个，较两年前的50个减少了，严重犯罪的发生率自1993年以来下降了55%，超过了曼哈顿的平均下降率。更安全、更干净的街道促进了百老汇的票房销售，在刚刚结束的1995-96赛季，观众人数达到了15年来的最高水平。无论是字面上还是比喻上，伟大的白色大道（Great White Way）都在闪耀，因为时代广场著名的标志再次如1950年代的全盛时期一样多且明亮。

四年前，三座空置且破产的办公大楼已被顶级公司以被证明是廉价的价格购买，用作总部。摩根士丹利公司收购了1585百老汇和750第七大道，而贝尔特尔斯曼则购买了1540百老汇。这家德国媒体巨头占据了大楼的三分之二，并将其余部分租给了包括索尼影院和维珍零售集团在内的租户。维珍最近开设了一家复杂的娱乐超级商店，每周收入达到100万美元，是其预期的两倍。

在网络时代，没有地方——甚至好莱坞——将再也无法像旧时代的时代广场那样主导流行文化。但如果一切按计划进行，到世纪之交，时代广场——自称为“世界的十字路口”——将重新确立自己作为无与伦比的现场娱乐中心。