嘘！想要亏更多钱吗？ - 彭博社

在过去十年中，房地产有限合伙的投资者经历了一种财务炼狱。他们的投资损失总额达到数十亿美元。现在，这些不幸的有限合伙人正遭受进一步的侮辱：在他们试图摆脱困境时，他们成为了房地产公司诱惑的牺牲品，这些公司正在以其真实价值的一小部分系统性地收购这些负资产合伙企业。实际上，许多对自己投资的真实价值一无所知的有限合伙人，正在第二次失去机会。而这一切都是完全合法的。

这个过程是如何运作的：房地产公司，最显著的是Equity Resources Group、KH Financial（以Everest名义运营）和MacKenzie-Patterson，向有限合伙人发出邀请，提供收购他们的机会。这些公司采用“迷你收购”，允许他们在不向证券交易委员会注册的情况下，购买最多4.9%的流通单位，大多数面值为1,000美元，并且不披露有限合伙人的市场价值等关键信息。

“无知。”许多投资者正在接受这些报价。“这是一个快速出售单位的方式，没有费用或收费，”波士顿Equity Resources的执行副总裁Eggert Dagbjartsson说。

然而，这些投资者中很少有人意识到，有限合伙权益存在一个活跃的二级市场。这个市场的竞争通常会将价格推高，远高于房地产公司提供给沮丧投资者的交易。这些公司通常能够以60%或更高的折扣收购权益（见表）。有限合伙人可能会在之后发现自己以低价出售，但那时已经太晚，因为销售是不可撤销的。“有限合伙人没有足够的信息来判断资产的价值，因此他们对迷你收购的低报价一无所知，”芝加哥合伙委员会的主席James Frith Jr.说，该委员会是一个二级市场的做市商。

公司积累这些利益期望实现巨额资本收益。房地产有限合伙企业的价值正在上升，这导致更多的普通合伙人清算合伙关系并将收益分配给单位持有者。在过去两个月中，超过90家上市有限合伙企业已披露待售资产。

想要获得超过4.9%有限合伙权益的房地产公司将采用注册的要约收购。这对有限合伙人来说可能是一个更好的交易。例如，提供的文件通常会披露二级市场价格。

通过要约收购 solicited 的投资者，尤其是迷你要约，应该寻找二级市场。一种方法是联系普通合伙人，他们会提供购买合伙单位的公司的名称，或充当代理人帮助出售这些单位。代理人收取高达7.5%的佣金。有些收取高达100美元的费用来处理转让文件。不过，威斯康星州麦迪逊的二级市场做市商罗斯·T·鲍勒表示：“二级市场收取的转让费用和佣金并不会使净收益降低到接近迷你要约所提供的价格。”

最近的一笔交易生动地说明了迷你要约和二级市场价格之间的价格差异。6月12日，Equity Resources 提出以4.9%的价格收购 ARVIDA/JMB Partners，这是一家陷入困境的土地开发合伙企业。

竞标战。但就在几天后，ARVIDA/JMB 收到了来自 Walton Street Capital Acquisition 和莱利资本协会的两个注册要约，后者是莱昂·D·布莱克的阿波罗房地产资本顾问公司的附属机构。在一场激烈的竞标战中，莱利以435美元的出价击败了沃尔顿，这一价格比价格战开始前的二级市场价格295.41美元大幅上涨。几周后，总部位于纽约的 Boreas Partners，金融家卡尔·C·艾坎的附属公司，也以每单位460美元的价格提出了要约。最近，Boreas 终止了其要约，并与莱利资本联合出价收购46%的流通单位，每单位461美元。竞标现已结束，正在收集要约。普通合伙人反对该出价，声称这些单位的价值在565美元到610美元之间。

斯宾塞·杰弗里斯，达拉斯的《合作伙伴档案》出版商，一个合作伙伴关系的目录，表示未来可能会有更多不幸的有限合伙人。他说，所有类型的合作伙伴关系中，迷你招标预计会增加。被迷你招标所招揽的有限合伙人最好研究一下ARVIDA/JMB Partners的交易。可怜那些在竞标战开始之前就卖给了股权资源的有限合伙人。他们以可怜的100美元兑现了。