谁害怕房地产？ - 彭博社

缓慢而稳定。这是对1996年的最佳描述，这是商业房地产市场复苏的第四年。适度强劲的经济增长、极少的新建项目和低利率正在推动租金上涨，都市空置率从去年的14.3%下降到最近的12.8%。“这不是像1980年代那样由资本驱动的复苏，”CB商业房地产集团总裁加里·贝班说。“这次复苏是由用户驱动的，开发商相应地做出反应。”

确实，房地产投资信托基金（REITs）在1996年表现极为出色。截至11月29日的全年总回报为30.23%，而标准普尔500指数为27.77%。即使是房地产共同基金的表现也不错；截至11月底，它们的年初至今涨幅为20.3%。凭借三到五年的健康分红增长、股价升值、良好的管理和资本获取，REITs正在摆脱不良声誉，吸引新的投资者，如养老基金。

重大举措。更重要的是，REIT的资本来自于更有纪律的华尔街，而不是随意消费的银行、保险公司和储蓄贷款机构。此外，保险公司和养老基金正在以有吸引力的价格出售1980年代的房地产，为已有的REIT提供良好的收购机会。“REITs已经决定，规模越大越好，”KPMG Peat Marwick的全国房地产总监罗杰·约翰逊说。例如，区域购物中心开发商西蒙物业集团与德巴托洛房地产公司的最近合并，创造了市值达40亿美元的最大REIT。随着市值的增加，流动性也随之增加。“REITs正在成熟，”房地产股票评论的编辑巴里·维诺库尔说。

基于这些原因，市场观察者预测，在未来三到五年内，某些领域的房地产投资信托基金（REITs）将实现强劲的12%到15%的年总回报。工业和郊区办公空间在房地产复苏周期中远远领先于市中心办公空间和高端酒店。根据Equitable房地产投资管理公司的报告，这两个领域预计在即将到来的一年中表现良好，得益于办公租约的续签、酒店的供应紧张以及几乎没有新的建设。

CGM Realty共同基金的投资组合经理Kenneth Heebner将近一半的投资组合投入了酒店REITs，包括FelCor套房酒店。FelCor是高端品牌Embassy Suites的拥有者，收购管理不善的酒店，对其进行升级，并在Embassy Suites的名下提高房价。预计1997年将回报超过20%。Heebner还看好Cali Realty Corp.，这是一家位于克兰福德（新泽西州）的公司，拥有纽约、新泽西和宾夕法尼亚的办公空间。由于这些市场的复苏速度比旧金山和波士顿等大城市慢，Heebner预计一旦市场转变，租金将大幅增长。

去购物中心。Cohen & Steers Realty Shares共同基金的Martin Cohen青睐Crescent Real Estate Equities Inc.，该公司拥有11个办公综合体、两个零售中心和四个单户住宅开发项目，主要位于德克萨斯州。凭借其积极的收购策略，Cohen预计Crescent明年的收益增长将达到25%。

作为价值投资，可以考虑购物中心。虽然尚不清楚它们是否已经触底，但零售销售的反弹和收购机会使现在成为购买的好时机。Cohen对西部地区购物中心的拥有者Macerich持乐观态度。

随着电力公用事业的变化，不再提供曾经的安全收益，房地产投资信托基金（REITs）成为一个不错的替代选择。而且这个行业仍处于初期阶段，目前仅占3万亿美元房地产市场的3%。这意味着还有很大的增长空间。