税收飙升？ - 彭博社

对于许多房主来说，当地的物业税账单将在接下来的几周内到达。在打开它之前，坐下来深呼吸一下，因为它可能会让你感到震惊。位于弗吉尼亚州亚历山大的全国纳税人联盟，一个非营利倡导组织，预计全国平均增长10%，而在纽约、新泽西和康涅狄格等高税州的一些地方，增幅将达到20%到30%。

部分原因是飙升的账单是房地产繁荣和更高物业价值的负面影响。其余的可以归咎于经济衰退，这迫使州政府削减开支，并将更多成本转嫁给市政当局。

振作起来：你可以反击。你不会降低税率。但如果你能证明你的评估过高，你很可能会赢得每年数百或数千美元的税单减免。而且提出理由并不那么困难。这是因为专家表示，可能存在当局用于计算物业评估的信息中的错误。“当评估师来参观你的房子时，他们通常没有时间进行充分的检查，”《挑战你的税收：房主减少物业税的指南》的作者詹姆斯·伦利说。挑战你的税收：房主减少物业税的指南（19.95美元，约翰·威利与儿子公司）。

如果评估师访问时你不在家，他们可能只是从窗户里偷看一下或开车经过物业。在较大的辖区，评估师通常依赖于过去评估和新改进的计算机记录。此外，评估师可能会假设外观相似的房屋包含相同数量的卧室和浴室。这种大规模评估往往会忽视许多因素。

常见的错误包括房屋的平方英尺数错误，列出五间卧室而实际上只有三间，或包括你缺少的改进，例如一个完工的地下室。伊利诺伊州奥克公园的房地产顾问罗恩·纳皮尔表示，他经常发现75年前或更早建造的房屋存在错误。这是因为这些住宅虽然风格各异，但可以归入“老房子”类别。

考虑邻居

即使评估员一切都做对了，如果你能证明类似的房产价值较低，你也可能能够降低你的评估。这一策略对弗吉尼亚州阿灵顿的詹姆斯·卢卡斯有效，他在去年采取行动，因为他三卧室公寓的评估——以及他的税单——飙升了40%。尽管邻近的公寓业主也经历了类似的重新评估上涨，卢卡斯查看了阿灵顿网站上的邻里评估，发现评估员对隔壁一栋公寓楼的土地估值远低于实际价值。结果：卢卡斯的税收减少了429美元，降至3,824美元。

全国范围内，仅有3%到5%的房主挑战税务评估，卢姆利估计。他估计，超过一半的挑战者获得了减税。但成功率差异很大。

要决定你是否有合理的案例，你必须首先解读税单。这是通过将你房产的评估值乘以税率或“千分之一”率来计算的。这个数字通常以每100美元评估财产的美元表示。税率通常由地方选举官员或公投每年设定。

你房产的评估应该反映其在某一时刻的公平市场价值。这里变得复杂了。许多地方政府每三到五年或十年才重新评估一次房产。通常，重新评估是基于类似房屋的近期销售价格。在此期间，评估可能保持不变，仅反映市场价值的一小部分。因此，一栋价值80万美元的房子可能被评估为50万美元。

在其他情况下，管辖权可能会根据您所在社区的房地产价格上涨情况，给您的年度评估增加6%的涨幅。更令人困惑的是，一些州，例如加利福尼亚州，限制财产评估的增加，除非房屋被出售。（在加利福尼亚州，涨幅上限为每年2%。）即使您的评估在今年没有变化，如果税率上升，您的账单也会增加。通常，财产税占您房屋价值的1%到2.5%。

房主通常可以随时对税务评估提出异议。但他们往往在重新评估时这样做，因为那时估值可能会发生剧烈变化，并且可能存在财产描述中的错误。（如果您最近进行了重新评估，您可能会在冬末收到通知。）通知中包含详细的财产描述。否则，您可以从评估办公室或在线获取描述。

在检查财产描述是否有错误后，查看您所在社区类似房屋的评估值。即使没有大的差异，如果您的房屋存在缺陷，例如基础开裂或地下室有水，您也可能能够争取更低的评估。或者，也许您的房子面朝繁忙的街道，或者您的高层公寓的视野不如邻居的壮观。您可能还想雇佣一位认证评估师来提供独立的估值。评估师的收费在200到500美元之间。

该向谁求助

一个很好的资源是当地纳税人维权组织。这些组织可以给您提供实用的建议，并让您了解在您所在地区上诉的胜算。密歇根州哈里森镇的马科姆县纳税人协会主席迈克·塞萨表示，他在过去25年中帮助了成千上万的房主进行上诉。

如果您认为自己有合理的案件，请致电评估员办公室。评估员可能会直接访问您的房屋并做出决定。更常见的是，您需要填写文件以提出上诉或安排与评估师的听证会。如果您的请求被拒绝或对减税不满意，您可以向上诉委员会提出您的案件。您最后的选择是您所在司法管辖区的适当法院。

请记住，许多地方当局在重新评估后只给您30天到45天的时间来上诉，如果您希望任何减税适用于当前年度的税款。如果您没有时间或不想自己抗议，您可以雇佣房地产顾问为您进行上诉。通常，您只有在获胜时才需要支付顾问费用。费用可能是您第一年税收节省的25%到50%。

评估财产既是一门艺术，也是一门科学。因此，您有机会说服评估师他们犯了错误。毕竟，没有人比您更了解您的房地产——包括缺陷。

由苏珊·谢瑞克撰写