顶层空间过大 - 彭博社

杜塞尔多夫曾经荒废的河滨上的媒体港，是欧洲最引人注目的新开发项目之一。由包括弗兰克·盖里在内的世界级建筑师设计，这个形状优美、曲线优雅的综合体旨在成为设计、广告、媒体和其他注重形象的公司的必选地址。那里的办公空间租金为每平方米17到23美元。然而，这还是在租出的时候。媒体港的许多办公室空置。德国经济的低迷，加上三年的股市动荡，意味着很少有公司能够负担得起如此豪华的办公场所。总的来说，港口及周边有48,000平方米的空间空置——是过去一年租赁面积的两倍多。

在德国各地情况也是如此。从汉堡到柏林再到慕尼黑，商业地产市场正面临十年来最糟糕的低迷。空置率上升，租金下降。在德国的金融中心法兰克福，超过420,000平方米的办公空间空置——比2001年底多出50%。市中心的租金从2001年约每平方米50美元的高峰降至今天的35美元。“银行和服务行业的低迷[占法兰克福需求的60%]使市场特别不稳定，”国际房地产和投资管理公司仲量联行的欧洲总监迈克尔·弗里茨说。

毫不奇怪，房地产公司及其支持者正在遭受损失。去年，德国最大的建筑公司之一菲利普·霍尔茨曼破产了。今年一月，房地产公司Uniprof房地产控股承认，如果其银行不提供新的贷款，它也可能会破产。2月3日，德国最大的水泥制造商Dyckerhoff表示，需求下滑将迫使其裁员400人。与此同时，已经因创纪录的不良贷款水平而负担沉重的银行，担心新一波不良房地产债务。分析师表示，今年可能有多达25亿美元的房地产贷款会出现问题。这个情景在2月16日银行家和保险公司与总理格哈德·施罗德举行危机会谈时成为主要话题。会议上讨论的一个想法是：设立一个国家支持的“坏银行”来接管大额不良贷款。

对空间的乏力需求反映了德国经济的潜在疲软。公司们因增长缓慢而裁员并取消扩张计划，因此需要的空间减少。波恩IVG房地产的伊莫·冯·霍梅耶表示，入住率和租金将在今年剩余时间内继续下降。他预测，市场最早要到2004年才会改善。

更糟糕的是，在1990年代末的繁荣时期开始的新建筑现在才进入市场。去年汉堡完成了超过45万平方米的新办公空间，今年还将有额外的26万平方米即将到来。在法兰克福，情况更糟，该市因其高耸的天际线而自称为“美因哈顿”。今年和明年，将有超过100万平方米的新建或翻新的办公空间进入市场。

德国的高消费银行热衷于为这些雄心勃勃的项目提供资金——尽管它们在1990年代末因东德房地产价格崩溃而遭受了严重损失。现在它们开始收缩投资。开发商表示，他们只能为已预租的建筑获得资金。“我们现在甚至不会碰投机性开发，”德国一家领先银行的房地产贷款负责人说。

但仍然有市政梦想家。或许受到媒体港的启发，法兰克福正在重新开发其破旧的西港区。未来几年将有超过20万平方米的市场推出。与杜塞尔多夫的同行一样，这些建筑将令人惊叹。然而，除非经济复苏，否则它们可能最终成为繁荣年代的华丽空置纪念碑。

作者：大卫·费尔兰姆，法兰克福