住房市场中的后门操作 - 彭博社

作者：基因·马西亚尔

那么，除了直接通过住房行业公司的股票来参与仍在蓬勃发展的美国房地产市场，你该如何操作呢？抵押贷款保险公司是一个常常未被充分利用的方式，可以捕捉到住房的巨大增长。随着新房的建造和现有房屋的销售——以及为所有这些房屋发放的抵押贷款——抵押贷款保险也随之大幅上升。

领先的抵押贷款保险公司是MGIC（MTG），控制着大约25%的市场份额。但一些分析师认为MGIC已经度过了它的辉煌时期，可能不是现在合适的投资工具。普天寿金融的布拉德利·鲍尔表示：“它面临着更具挑战性的短期到中期运营环境，增长和盈利能力可能会下降。”他跟踪抵押贷款保险行业，并对MGIC给予持有评级。

他在该行业的首选：PMI集团（PMI），是该行业的第二大公司，目前股价约为每股26美元，以及Radian集团（RDN），是美国第四大抵押贷款保险公司，目前股价约为每股34美元。（鲍尔并不持有这些公司的股票，普天寿金融也没有为他们提供投资银行服务。）

没有泡沫即将破裂？

尽管有预测称房地产繁荣将很快破裂，但一些分析师仍然相信，良好的时光将持续一段时间。专家指出，房价在过去几十年中一直在上涨，过去五年的年均增长率为6%到7%。根据鲍尔的说法，自2000年以来，抵押贷款发放同样强劲，每年增长约9%到10%，他领导的研究小组包括威廉·基顿和斯蒂芬·罗斯，专注于跟踪该行业。

那些期待住房“泡沫”破裂的人指出，房价上涨超过收入增长的担忧，并警告价格迟早会下跌。但普天寿集团不同意这一观点。Ball表示：“我们认为没有多少经济证据支持全国范围内泡沫破裂的担忧。”

人口趋势，包括老龄化人口和少数族裔及新移民的住房拥有率增加——加上基本经济因素，如供应有限和潜在买家的高可负担性，“应该支持美国住房和抵押贷款市场的持续健康，”Ball指出。

加剧的竞争。

抵押贷款保险的增长与整体抵押贷款市场的增长保持同步。目前，抵押贷款保险市场为7470亿美元，占年度抵押贷款发放的20%——高于1990年的12%。私人抵押贷款保险约占其中的三分之二，联邦住房管理局和退伍军人事务部的覆盖约占新主要保险书写的三分之一。

Ball表示：“我们预计这些有利趋势将继续。”但他并没有忽视一些行业担忧。一个担忧是来自私人和政府机构贷款人的竞争日益加剧，他们越来越多地开始占据抵押贷款保险的份额。加剧的竞争可能继续对保费施加压力，从而影响长期盈利能力，并迫使抵押贷款保险公司寻求核心业务之外的替代增长和盈利来源。

抵押贷款保险公司的股票仍然便宜，Ball指出，他认为当前的股价已经反映了行业大部分的下行潜力。

“上行潜力。”

在PMI，其核心的美国抵押贷款保险业务占净收入的81%。他表示，这应该受益于美国房地产市场的相对健康、行业的高进入壁垒以及长期的世俗增长潜力。Ball还提到，PMI正在迅速扩展到美国以外的地区，包括澳大利亚、新西兰、香港和欧洲。

Ball预计PMI在2003年每股收益为4.20美元，2004年为4.60美元。其股票的交易价格约为账面价值的1.1倍，“似乎在很大程度上反映了行业的风险，而没有考虑到PMI多元化战略的上行潜力，”Ball说。他的12个月目标价为37美元。

Radian在现有保险政策中占有15%的份额，在新签保险中占有14%的份额。像PMI一样，Radian也有望受益于美国房地产市场的强劲，Ball表示。Radian还在积极多元化，近三分之一的收益来自非抵押贷款保险业务——Ball预计在三年内这部分收益将占到近一半。

Ball预计Radian在2003年每股收益为4.80美元，2004年为5.40美元。其股票目前的交易价格为账面价值的1.2倍，Ball估计这些股票在12个月内将达到45美元。如果他的预测正确，PMI和Radian可能在这些不确定的时期为投资者提供坚实的保障。

Marcial是商业周刊的华尔街内幕专栏作家