房地产投资信托：他是“末日博士” - 彭博社

股票分析师以无论如何坚持他们的买入评级而闻名。但大卫·舒尔曼并非如此。这位街头顶级房地产投资信托分析师——这些像股票一样交易的房地产池——对该行业的看法非常悲观，以至于他所在的雷曼兄弟公司将他称为“末日博士”。在舒尔曼跟踪的33个房地产投资信托中，他仅将四个评级为“超配”——雷曼的“买入”术语。

在许多投资者将房地产投资信托视为市场上少数安全避风港之一的时刻，舒尔曼的不利观点显得尤为突出。在2000年上涨27%和2001年上涨13.5%之后，房地产投资信托去年回报3.6%，其平均7%的丰厚股息收益率抵消了股价的适度下跌。相比之下，标准普尔500股票指数（包括再投资的股息）去年下跌了22%。这种优异表现持续到了第一季度，房地产投资信托实现了近1%的总回报，而标准普尔500则下跌了6%。

尽管如此，舒尔曼认为房地产投资信托即将落后于股票。“许多投资者在追逐表现，但现在是谨慎的时候，”他警告道。舒尔曼的推理是：如果经济进一步放缓，困扰商业房地产的问题，如空置率上升，只会加剧。舒尔曼表示，经济改善也不会立即带来帮助。这是因为房地产的改善往往滞后于更广泛的经济。总的来说，舒尔曼预计房地产投资信托今年将实现3%的总回报，股息将继续抵消股价的小幅损失。相比之下，华尔街的一些人预计标准普尔在2003年将上涨7%到10%。

舒尔曼认为，财产税上升、办公和公寓空间需求持续疲软以及严峻的经济环境将导致一些房地产投资信托基金（REITs）在未来几个月削减股息。他认为，一个亮点是区域购物中心运营商，如通用增长物业、罗斯和西蒙物业集团——因为零售商仍然愿意为优质位置支付高价。舒尔曼还喜欢拥有仓库的REITs，他的首选是CenterPoint Properties Trust。这些REITs将在经济复苏时首先受益。舒尔曼的最爱在最近几个月已经获得了大幅上涨——自一月以来上涨了5%到10%——他警告说这些可能会变得昂贵（表格）。

舒尔曼对REITs的看法比其他大公司的同行更为悲观。但这位60岁的华尔街老将的逆向判断往往是准确的。舒尔曼在1986年创建了所罗门兄弟的房地产研究部门，后来担任首席股票策略师，他在2000年4月大胆看好REITs。那时，房地产股票处于低谷，投资者沉迷于科技股。不久之后，REITs开始闪耀。这使得舒尔曼显得具有先见之明，并帮助他在**《机构投资者》**最新的华尔街分析师年度排名中获得最高荣誉。

舒尔曼认为，房地产的下一个真正好年头将是2005年。到那时，他预计改善的经济将逐渐惠及房地产市场。在那之前，你可能想听从他的建议，仔细挑选你的REITs——如果有的话。

由苏珊·谢雷克