住房尚未达到顶峰 - 彭博社

在连续三年创下销售记录后，红热的房地产市场作为摇摇欲坠经济的支柱，开始从其炽热的步伐中降温是可以理解的。但任何怀疑房地产仍然有潜力的人，只需问问D.R. Horton（DHI）。在4月16日，这家位于德克萨斯州阿灵顿的房屋建筑商又创下了一个季度的双位数销售和利润增长的记录。净收入猛增44%，达到1.278亿美元，销售额为19亿美元，比去年同期增长19%。

D.R. Horton还将其2003年的盈利预期上调了4.2%。而且，它的订单积压增加了32%，反映出未来两到三个季度的强劲收入。“我们处于一个非常强劲的位置，”首席执行官唐纳德·J·汤姆尼茨说。“到3月底，我们已经关闭或出售了我们告诉华尔街今年将销售的35,000个单位中的87%。”

重回正轨。

三年前开始的房地产热潮——并继续帮助支撑经济——仍在继续。全国各地，房屋建筑商正在创下销售和利润的新纪录，许多人正在提高2003年剩余时间的盈利预测。尽管在4月25日报告的现有房屋销售在3月份有所下降，继今年前两个月的增长之后，房地产经纪人和经济学家表示，这可能是由于糟糕天气和与战争相关的紧张情绪造成的暂时低迷。随着对伊拉克持续冲突的担忧减退，4月份新房销售猛增7.3%。

低抵押贷款利率一直是推动房屋购买持续强劲的主要动力。随着经济复苏加速，它们不可避免地会上升，使潜在买家退出市场，并对近年来房屋所积累的大幅涨幅施加限制。

然而，不要指望房屋在上升的抵押贷款利率的压力下崩溃。历史低利率可能是该行业持续强劲的一个重要原因，但近年来，房屋市场也受到投资选择不佳、住房供应紧张和人口结构变化的支撑。许多专家表示，该行业有着繁荣与萧条的历史，但它似乎处于稳固的基础上，并且看起来不会在短期内出现萧条。

“没有泡沫。”

如果下半年反弹如许多人，包括美联储主席艾伦·格林斯潘所预期的那样出现，这些其他潜在的强劲因素会让房地产市场保持活力吗？在经历了几年的强劲表现后，房地产市场是否正面临重大修正？根据大多数经济学家的简短回答：不。

虽然预计2003年新房和二手房的销售将相对平稳，但它们仍将保持在接近历史最高水平。“当人们看到房地产市场的强劲时，他们不相信。这很容易让人假设存在泡沫，”史密斯·巴尼分析师斯蒂芬·金姆说，他估计今年房屋建筑商的收益将保守地增长15%。但“你不会看到崩溃或泡沫破裂，因为没有泡沫。”

对许多人来说，泡沫的担忧是真实的。在过去几年中，房价持续上涨——在某些地区的涨幅令人震惊。美国抵押贷款银行家协会（MBA）预计2003年价格将再次上涨。它估计，现有房屋的中位价格将比2002年上涨4.5%，达到165,000美元，而新房的中位价格将上涨2%，达到188,700美元。但随着该行业降温，分析师预测房价也将下降——在近年来价格大幅上涨的地区，如波士顿、纽约和硅谷，降幅将相当明显。

新的警告。

过去住房泡沫的一个关键因素——过度建设——这次并不是问题。土地仍然供不应求，各市政府继续对建筑许可证施加严格限制。“土地是一个零和游戏。在许多市场中，供应方仍然紧张，没有很多土地可供建设，”Pulte Homes的首席运营官理查德·J·杜加斯（Richard J. Dugas Jr.）说（PHM）。此外，他表示“在过去几年中，我们经营的几乎每个市场的土地处理时间都翻了一番。”

即使在最近几年建筑商享受的繁荣时期，他们也比过去更加谨慎。新房库存处于历史最低水平之一。按照当前的新房销售速度，全国市场上所有可用房屋的销售需要4.1个月，而1991年经济衰退时则需要9个月。

“贷款方和建筑商都从过去的错误中吸取了教训，”全国住宅建筑商协会的主席C·肯特·科宁（C. Kent Conine）说。“现在建造的房屋数量并不多，我们不必担心过剩库存会造成问题，”位于宾夕法尼亚州霍兰德的纳罗夫经济顾问公司的经济学家乔尔·L·纳罗夫（Joel L. Naroff）补充道。

高端市场疲软。

住房需求来自哪里？并不是来自200万美元以上的高端豪华住宅，这些住宅受到股市低迷以及电信和互联网泡沫崩溃的影响。“高端物业在市场上的平均待售时间为8.7个月，三年前约为3个月，”波士顿Coldwell Banker的高级副总裁伊洛娜·库普哈尔（Ilona Kuphal）说。

价格低于$500,000的房屋销售情况良好，最热门的细分市场是售价为$200,000或更低的入门级住房，这在大多数市场上都很常见。这些房屋主要被移民抢购。这一细分市场帮助像塔尔·克莱默（Tal Kramer）这样的房地产经纪人在亚特兰大提升了销售。“房屋的平均销售时间不到90天，”克莱默说。“我们今年的销售量比我知道的任何一年都要多——而我已经在这个行业工作了20年。”

亚特兰大、波士顿和拉斯维加斯仍然是建筑商最热门的市场，而奥斯丁、达拉斯和丹佛——这些地方都受到科技和电信行业问题的影响——则有所减弱。

重复再融资。

住房市场强劲的另一个关键因素——再融资——尽管面临更高利率的威胁，仍然表现强劲。MBA估计，贷款行业将累计$2.6万亿的新贷款，比去年略有增加。其中，60%将是再融资，高于2002年的59%。大部分借来的钱用于购买新家具、翻修，甚至新车。

美国最大的抵押贷款经纪公司Countrywide Financial（CFC）在4月29日报告了第一季度收益增长95%。 “大趋势是重复再融资——在三年内两次，也许三次，”加利福尼亚州卡拉巴萨的Countrywide消费者市场首席副总裁道格·佩里（Doug Perry）说。

其他人也同意。E*Trade Group（ET）的首席银行官阿伦·W·盖尔巴德（Arlen W. Gelbard）表示：“仍然有很多人没有再融资，或者很久没有再融资。你会看到人们一次又一次地进行再融资。如果美联储再次降息，我们将至少会有一次，如果不是两次，再融资的小繁荣。”

“更好的情况。”

这个假设可能有点过于乐观。随着经济的改善，中央银行不太可能在今年再降低利率。然而，观察人士表示，即使利率上升，它们仍将远低于历史水平。例如，30年期固定抵押贷款的利率徘徊在5.7%左右，是40年来最低的。MBA估计，今年的平均利率将为6%，而2002年为6.5%，2001年为7%。

许多房主可能会急于购买或再融资，因为他们看到利率上升，这将进一步推动该行业的发展。“如果利率在上升，那是因为经济在改善，”房屋建筑商Centex（CTX）的董事长兼首席执行官Laurence E. Hirsch说。“这比利率较低的情况要好。”建筑商Toll Brothers（TOL）的董事长兼首席执行官Robert Toll补充道：“我宁愿在良好的经济环境下接受7%的[抵押贷款利率]，也不愿意在糟糕的经济环境下接受5%的利率。”许多购房者可能也是如此。

由斯蒂芬妮·安德森·福雷斯特在达拉斯撰写，艾米·巴雷特在费城，查尔斯·哈达德在亚特兰大，克里斯托弗·帕尔梅里在洛杉矶，费斯·基南在波士顿，路易丝·李在圣马特奥以及各地报道