香港房地产市场恶化 - 彭博社

在经历了六年的房价下滑后，香港房地产市场需要额外的努力。因此，当高档海滨开发项目爱琴海岸去年十月开幕时，管理者每个周末举办免费啤酒和乐队的派对，以吸引潜在买家进入这个拥有1600套公寓的综合体。这一做法效果不错。一些周末多达50,000人前来，而到三月，公司已售出超过1000套单位。

然后 SARS 来了。很少有香港人愿意外出，因此爱琴海岸的开发商新鸿基地产有限公司取消了周末派对。销售陷入停滞。“人们害怕拥挤的地方，我不想对制造人群负责，”新鸿基销售子公司的总经理周凯扬说。

就在开发商认为他们已经触底时，严重急性呼吸综合症使受创的香港房地产市场变得更加糟糕。几十年来，房地产一直是推动香港经济的引擎。但自1997年达到顶峰以来，住宅房价已下跌65%，这是有史以来最大的房地产崩盘之一。今年也包括6%的下跌。长期的下滑使香港上市房地产公司的市值蒸发了1000亿美元，其中一些公司的交易价格不到六年前的10%。“SARS 只是给雪上加霜，”恒隆地产有限公司主席陈启宗说。

尽管SARS疫情的最严重阶段似乎已经过去，但房地产行业看起来还需要在重症监护中度过更多的月份。六年的房价下跌造成了持续的通货紧缩，这很难逆转。更糟的是，在过去两年中，顶级办公空间的入住率一直在下降，这迫使租金下跌。尽管价格崩溃，香港的房价仍然不便宜。办公租金与北京和上海大致相同，但商铺和公寓则更贵。事实上，香港的优质公寓仍然比伦敦或纽约的价格更高。

香港的货币状况也可能使任何复苏变得复杂。由于港元与美元挂钩，香港的利率跟随美国联邦储备委员会设定的利率。由于香港四分之一的抵押贷款持有者已经欠下的金额超过了他们公寓的价值——而且大多数住房贷款都是浮动利率——大幅上升的抵押贷款支付可能迫使许多人将钥匙寄给银行。

此外，开发商们继续建设，造成了新空间的过剩。香港最高的建筑，一座88层的尖塔，俯瞰着城市壮丽的港口，将在今年晚些时候开放。开发商表示他们对能够租出这些空间充满信心，但业内人士表示该建筑的租户稀缺。高盛公司预测，该项目将使香港中区的空置率从目前的10%上升至16%。在住宅市场中，约有60,000个新单元——相当于三年的公寓供应——将在今年和明年准备好。高盛分析师丁竹宽表示，随着如此多的额外空间，房地产价格将在2004年底前再下降25%。

过多的空间和过少的兴趣让开发商们忙于寻找更具创意的方式来吸引买家。例如，罗尼·陈预测，他的75层海港景观大楼的壮丽景色将吸引租户。而且，由于不再有啤酒派对来推动销售，信和置业正在为其位于将军澳的新城的中央公园大厦提供两年的免还款宽限期。

价格的持续下跌正在动摇市场。最近几个月，资产重组的活动频繁。例如，亿万富翁大亨郭鹤年正试图将他的嘉里建设有限公司私有化。然而，他面临着来自股东的强烈抵制，股东们对他仅提供公司在1996年首次公开募股时价格一半多一点的报价感到愤怒。不过，房地产公司并没有过度杠杆化，似乎没有重大破产的案例即将出现。

开发商们不同意这种悲观的评估，甚至预测在非典之后，市场将会好转。香港的人口持续增长，主要得益于来自大陆的移民，这些人需要居住的地方。如今，公寓价格和办公租金大约与1980年代中后期持平，因此与区域竞争对手相比，香港显得越来越有吸引力。“可以肯定的是，价格已经触底，”信和置业董事长吴光正说。吴指出，信和在5月的第一周售出了约40个单位，而在整个4月几乎没有销售。“香港就像一个非常坚硬的球，”吴说。“它的反弹高于大多数人的预期。”他可能是对的。但这种反弹似乎还需要一段时间才能到来。

在香港的马克·L·克利福德