“将资金送到未曾到达的地方” - 彭博社

弗兰克林·D·雷恩斯四年前在住房繁荣的中期接管了房利美（FNM）。他的目标是确保低收入人群也能享受到这场繁荣，因为他们通常很难买得起房子。

他取得了成功——所有收入阶层的房屋拥有率都大幅上升，尤其是在低收入阶层。虽然这家政府支持的公司并不直接向购房者贷款，但它从银行和其他贷款机构购买抵押贷款，使他们能够提供更多贷款。但批评者对位于华盛顿特区的房利美提出指责，称其政府赞助使其能够以比竞争对手更低的成本借款，认为其债务过高，并且依赖衍生品可能会使其陷入麻烦。

采访视频

在华盛顿工作多年后，出生于西雅图的雷恩斯，54岁，适合这个政治和金融的热座。20岁时，他曾是丹尼尔·帕特里克·莫伊尼汉的白宫实习生，后者是理查德·M·尼克松总统的城市事务顾问。曾经他被要求向尼克松和内阁简报越南战争抗议活动。他曾就读于哈佛大学；作为罗德奖学金获得者在牛津学习；以及哈佛法学院。他回到华盛顿，在白宫管理和预算办公室工作，随后离开去拉扎德兄弟公司工作了11年，成为合伙人。然后，他在比尔·克林顿总统任内担任OMB主任，直到1999年被任命为房利美的董事长兼首席执行官。

商业周刊 主编斯蒂芬·B·谢泼德于5月1日与雷恩斯进行了交谈，这是该杂志在曼哈顿第92街Y的行业领袖系列活动的一部分。以下是讨论的摘录：

过去几年我们的住房市场非常特殊。你是否担心利率的上升会抑制住房需求？

我们一直在说利率将在年底前上升，但只会上升四分之一个百分点。这会产生抑制作用，但我认为这不会切断人们对拥有房屋的兴趣。

但如果经济增长加速，利率将会上升超过四分之一个百分点。

是的，但收入也会增加。因此，只要收入在增长，这将有助于维持可负担性。现在购买房屋是30年来最负担得起的。我们不能指望这种情况会永远持续下去，但我们可以希望它会保持在可负担的范围内。

是否存在住房泡沫？

我认为没有。泡沫的特点是价格上涨与价值无关。你可以看到高市盈率的股票就是这样的情况。每个人都希望公司的利润会增长，从而使比率下降。来自世界各地的人们可能都在购买那只股票，而你可能会聪明地在早期就拥有它。

房子不是这样买的。如果你买房子，通常你必须住在里面。因此，你不会有国际市场来抬高房价。这些都是地方市场。

批评者说房利美足够大，可以在没有政府帮助的情况下完成其工作。保持补贴的理由是什么？

最大的理由是我们将补贴转嫁给房主。贷款金额低于$300,000的贷款利率低于更高金额的贷款。原因在于房利美可以购买较小的贷款。所谓的巨额贷款和房利美合格贷款之间的利差可以达到25个基点到50个基点[百分之一点的百分之一]。这在贷款的生命周期中相当于$15,000到$30,000。因此，当人们说房利美不应该有任何补贴时，我们说：“好吧，那你是在说房主应该支付更多。”

为什么你不能购买超过$300,000的抵押贷款？

政府对我们有这样的限制。如果政府希望我们购买更大的抵押贷款，我们会这样做。事实证明，较大的抵押贷款具有更高的信用风险，因此我们不购买它们并没有损失任何东西。

为什么美联储主席艾伦·格林斯潘担心你们使用衍生品？

他并不担心房利美。他担心的是我们的对手方。衍生品名声不好。我们使用的其实是一些相对简单的东西，称为利率掉期，我们将短期工具转变为长期工具，或者是期权或“掉期期权”[我们保留在债券到期前偿还的权利]。

但这涉及到信用风险。你确实需要让对方履行合同。我们让我们的对手方提供担保，以保证他们会履行。

另一个批评是你的准备金要求低于银行，如果发生金融冲击，你没有足够的资本储备。你对此如何回应？

银行投资于各种资产，因此他们需要大量资本。我们被要求只投资于低风险资产。因此，我们的资本应该接近我们实际拥有的风险。但我们也被问到这个问题：“如果发生了不好的事情，你们会怎么做？”答案是，我们已经制定并与当局讨论了一个计划，如果我们失去市场准入，房利美可以在不需要借款的情况下继续运营90天。

你如何说服贷款人进入贫困社区？

金融服务行业在营销方面从来都不擅长，因此它往往选择最容易营销的地方。这就是为什么每个人都想与高净值个人合作。因此，我们必须帮助他们理解这些低收入市场，并且他们需要向人们提供像我们的及时付款奖励抵押贷款这样的产品，如果你在24个月内按时支付所有款项，利率会自动降低。此外，还有低首付产品。

你接下来的议程是什么？

我们希望继续推动将资金送到以前没有去过的地方。渗透这些传统银行和抵押贷款银行无法运作的社区是困难的。这些社区所拥有的则是次级贷款人[其客户信用差或没有信用]，他们知道如何进行营销。他们的贷款在10年内从约100亿美元增长到1500亿美元。但这是一种非常昂贵的资金——在贷款的整个生命周期中，可能比标准抵押贷款多花费20万美元。这对生活在那里的人民来说是一个巨大的负担。我们需要让传统贷款人以最低成本的资本进入那里。人们不应该支付超过他们资格所允许的金额。存钱买房或支付房贷已经够困难了。

你会购买次级贷款吗？

我们购买我们称之为信用受损贷款的A类贷款，这些贷款是给信用受损的人提供的。我们以前根本不购买这些贷款，但那时这些人只能获得高成本贷款。我们不购买C类和D类贷款，即那些刚刚走出破产的人。我们希望他们等待并建立自己的信用。但我们已经开始将我们的产品引入这些市场，并大幅降低人们的成本。

总统提议的减税可能会增加赤字。你对财政政策的方向感到担忧吗？

现在的关键是经济需要刺激。因此，我会考虑进行更深层次的减税。我可能会关注工资税，因为它是一种非常累退的税收，并且实施工资税假期。今天把钱放进人们的口袋，但不让它成为永久性的。当我担任OMB主任时，我们发现最好的福利改革计划是工作。最好的住房计划是工作。最好的教育计划是工作。最重要的是要有一个强大的经济，让普通人能够通过工作养活自己的家庭。

我们在华尔街发生了一场可怕的丑闻。你怎么看？

投资银行是一项以美元计价的业务，诱惑很大，因此你必须有非常严格的规则。我的经验是，当我做X时，钱就会进入我的口袋，这种一对一的关系往往会导致人们频繁地做X。你必须对此非常小心。不要仅仅说：“如果你达到这个收入数字，你的奖金将是这个。”这会设置一个压倒性的激励。你在别人面前挥舞足够的钱，好人也会做坏事。

美林证券公司董事长兼首席执行官斯坦·奥尼尔表示，随着所有新规的出台，我们变得过于规避风险——而资本主义当然依赖于冒险。你认为钟摆是否摆得太远了？

我认为可能有一些领域[这个过程]走得太远了，需要进行调整。这就是为什么我支持赋予证券交易委员会制定规则的权力，而不是通过立法。如果走得太远，它可以进行修改。