大家都进泳池 - 彭博社

艾姆斯·史蒂文森希望减轻工作负担，利用不断上涨的房地产价格，并进行多元化，因此他去年将自己在爱荷华州西北部的一块600英亩的农场挂牌出售。但问题来了：52岁的史蒂文森，来自伊利诺伊州门多塔，因出售而面临六位数的税单。这时，一位房地产经纪人告诉他关于共同租赁基金的事情。这些基金允许投资者将资金汇集在一起，共同购买物业，同时推迟对之前投资的资本利得税。

史蒂文森将150万美元的销售收益转入了其中一个基金，如今，他是爱荷华州达文波特一栋88,000平方英尺的办公大楼的八位业主之一，该大楼与一家保险公司签订了长期租约。该物业由内陆房地产集团管理，这是一家位于伊利诺伊州橡树溪的公司，负责组建投资者团队。史蒂文森每个月都能收到他的租金份额，他表示这相当于他投资的8%的年回报。“这比种地好多了，”他说。“你不会感到无能为力。”

以你的名义拥有一份产权。 根据加利福尼亚州拉法叶的1031交换选项创始人凯里·洛森的说法，共同租赁基金今年将收购价值30亿美元的房地产，是2002年的三倍。这些交易有多种形式，但典型的运作方式是：一个推广者，例如内陆、位于乔治亚州诺克罗斯的威尔斯房地产基金，或位于加利福尼亚州圣安娜的三重净物业，将识别出一栋办公大楼或购物中心进行购买，召集投资者提供股本，并安排从银行借入其余的购买价格。推广者可以在安排交易时收取前期费用，并为管理物业收取持续费用，通常约为租金的6%。投资者可以将新资金投入基金，或转移之前物业销售的收益，这使他们能够推迟资本利得税。

与此类基金相关的法律和税收规则已经存在几十年。投资者如果通过所谓的1031交换将资金投入类似的投资，就可以享受资本利得税减免。这种交换通常被房东用于将从一个完全拥有的物业中获得的收益转移到另一个物业。税法禁止进入合伙企业的交换，因为投资者间接拥有物业，并受一般合伙人做出的决定的影响。但共同租赁所有权使投资者拥有直接的产权，并要求他们在重大决策中达成一致，从而使他们有资格进行税收递延交换，巴尔的摩Piper Rudnick事务所的税务律师斯蒂芬·欧文表示。

*了解你的推广者。*流动性是共同租赁基金最大的问题。目前，没有活跃的二级市场；要么整个物业被出售，要么你必须找一个经纪人来出售你的股份。另一个考虑因素是：作为私人合伙企业，它们受到证券交易委员会的轻微监管。但如果你对推广者的费用和业绩记录感到满意，这些基金是保护房地产利润的便捷方式。

作者：克里斯托弗·帕尔梅里