德国人正在悄然撤退 - 彭博社

去年，在美国房地产方面，德国投资者势不可挡。德国机构将美国最负盛名的街道作为他们的个人购物中心，超越当地投资者，花费创纪录的金额在纽约、芝加哥、旧金山、华盛顿特区等地抢购优质物业。其中包括位于华盛顿宾夕法尼亚大道的前华盛顿星报大楼和位于芝加哥北瓦克驱动1号的瑞银大厦。总的来说，德国人在2002年向美国商业房地产投入了43.4亿美元，超过所有其他外国买家的总和。“德国人让每个人都感到压力，”纽约律师事务所Kaye Scholer LLP的合伙人沃伦·伯恩斯坦说，该事务所为许多德国投资者处理交易。

但那是去年。现在德国投资者正在犹豫。他们在2003年前五个月花费了7.3亿美元，包括购买位于纽约的苏富比拍卖行总部。但根据追踪美国房地产活动的Real Capital Analytics Inc.的数据，这比去年下降了70%。

乍一看，这种转变似乎无法解释。随着欧元对美元的升值，过去一年已经上涨了35%，美国房地产对欧洲投资者来说变得越来越便宜。使拥有外国房地产更具吸引力的德国税法变化，帮助引发了去年的繁荣，仍然有效。此外，房地产专家表示，美国优质物业的市场远未达到顶峰。与此同时，德国投资者对房地产的需求比以往任何时候都要强烈。预计德国房地产基金今年将再筹集60亿美元，到年底将超过300亿美元。考虑到德国市场的低迷，这笔资金不会留在国内。

那么德国人为什么撤回呢？一些分析师表示，伊拉克战争抑制了活动。伯恩斯坦认为，德国人喜欢购买的那种奖杯物业突然缺乏出售。其他人则表示，投资者担心欧元可能会突然逆转，因此在货币形势更加明朗之前选择观望。无论如何，疲软的美元对外国房地产投资者来说是个坏消息。“欧元的强势是一把双刃剑，”一家慕尼黑房地产基金的首席投资官说。“我们在收购时能获得更多的价值，但在将租金收益转换回我们的货币时却少了。”

但最近美国优质物业收益率的下降提供了更有力的解释。直到最近，它们的年收益率在7.5%到8.5%之间。但对优质建筑的竞争——尤其是美国养老基金因股市暴跌和利率下降而逃离——已将收益率压低至6.5%到7.5%的范围，接近欧洲水平。“我们在英国和北欧国家也能获得这样的回报，那为什么要去美国呢，那里货币风险更大？”投资官说道。

一些德国人对美国仍然持乐观态度。德国房地产基金RFR Holdings LLC的纽约管理合伙人阿比·罗森表示，德国投资者相信他们不会陷入1980年代末日本投资者的同样陷阱：在市场崩溃前以虚高的价格购买美国房地产。在他看来，“德国人并没有支付过高的价格。[而且]他们并不期望市场像日本人购买时那样上涨。”

德国人可能会卷土重来。如果美国股市复苏导致美国投资者将资金从房地产转向股票，并且如果欧洲利率降低减少了那里的房地产收益率，“你将看到一波德国基金在优质物业上变得非常积极，”洛杉矶的房地产投资公司Colony Capital LLC的董事长兼首席执行官托马斯·J·巴拉克（Thomas J. Barrack Jr.）说。“这将增加竞标的狂热。”

也许。但根据Real Capital Analytics的数据，目前德国房地产投资者在美国的交易中只有1.28亿美元的项目在进行中，因此不要指望去年的繁荣会很快恢复。

作者：大卫·费尔兰姆（David Fairlamb），法兰克福，切斯特·道森（Chester Dawson）和艾米莉·索恩顿（Emily Thornton）在纽约