获取您的红热办公大楼 - 彭博社

如果精明的房地产大亨塞缪尔·泽尔在出售，为什么还有这么多人争相购买？在五月，一家私人房地产投资信托以1.74亿美元收购了泽尔位于芝加哥的股权办公室物业信托（EOP）的美国银行中心——明尼阿波利斯市中心的一座显著办公大楼。这并不是一次火售，旧金山马尔科姆·H·吉森与合伙公司（Malcolm H. Gissen & Associates LLC）的马歇尔·G·贝罗尔表示，该公司为客户管理房地产投资。“泽尔不是那种以低价出售的人。”

这只是泽尔最新的交易，他在1980年代被称为“墓地舞者”，因将困境中的物业转变为个人财富。他的公司在过去一年中出售了大约五十多栋建筑，收回了8亿美元，其中今年就有2.55亿美元。总裁理查德·D·金凯德表示：“这些建筑今天的价值超过了我们认为的价值，所以我们出售了它们。”

出售的理由很好，但也许不是购买的理由。竞标战迅速推高了价格：全国第一季度售出的1,317栋办公楼总共成交了90亿美元，而去年同期1,438栋建筑的成交额为50亿美元。根据位于马里兰州贝塞斯达的房地产数据公司CoStar Group（CSGP）的数据显示，平均每平方英尺的价格上涨了13%，达到了158美元。

是什么推动了这种疯狂的节奏？很简单：四十年来的低利率，加上大量新资金急于拥有比债券和直到最近的股票更好的回报。房地产共同基金去年从投资者那里吸引了30亿美元，而2001年仅为5000万美元。再考虑一下6月24日由前所罗门兄弟抵押证券先锋路易斯·拉尼里领导的美国金融房地产信托的首次公开募股：它筹集了6.99亿美元，是今年最大的IPO，投资者在前两天的交易中将其推高了14%。

对于许多奖杯建筑的拥有者来说，这笔钱太诱人，无法放弃。拥有纽约通用汽车大厦的争吵伙伴们在六月同意挂牌出售。陷入困境的保险公司Conseco（CNCEQ）和超级开发商唐纳德·特朗普于1998年以8.14亿美元购买了俯瞰中央公园的地标建筑。今天的要价：约10亿美元，房地产专家表示。贝尔特尔斯曼公司（Bertelsmann Inc.）的总裁罗伯特·J·索伦蒂诺（Robert J. Sorrentino）在6月23日表示，他的时代广场绿色玻璃摩天大楼正在市场上出售。他补充说，这并不是收缩——这只是聪明的企业融资。贝尔特尔斯曼占据了这座44层大楼的40万平方英尺，计划从新业主那里租赁，1992年以1.19亿美元购买了这座建筑。索伦蒂诺认为，现在的价值超过4.5亿美元，这笔钱将有助于抵消书籍、杂志和CD销售的下滑。“对于我们这些拥有纽约奖杯物业的人来说，现在是利用其价值的最佳时机，”他说。

事实上，甚至位于曼哈顿中城的《商业周刊》所在的塔楼——麦格劳-希尔（MHP）大厦的股份也可能被出售。麦格劳-希尔公司愿意接受其45%股份的报价，可能获得高达6亿美元的收入，纽约公司IGDNYC Inc.表示，该公司帮助企业购买办公空间。（洛克菲勒集团国际公司拥有剩余的55%。）“由于商业房地产价值创下历史新高，如果我们收到有吸引力的报价，我们可能会出售我们的股份，”麦格劳-希尔的企业传播副总裁史蒂文·H·韦斯（Steven H. Weiss）说。

这些天，这些有吸引力的优惠很可能来自私人合作伙伴关系。四家机构——包括购买了泽尔在明尼阿波利斯大楼的乔治亚州诺克罗斯的威尔斯房地产基金；伊利诺伊州奥克布鲁克的内陆房地产集团；以及加利福尼亚州米申维耶霍的CNL金融集团——预计今年将筹集超过60亿美元，远高于2001年的14亿美元，这是自1980年代房地产繁荣以来的最高水平。他们购买的建筑将会有回报，只要他们能够以低于市场的租金提供租约以吸引长期租户，内陆收购集团的主席乔·科森扎表示，该集团最近以9130万美元购买了四栋办公楼。

但如果房地产狂热最终被证明是一个泡沫，这些基金可能在玩一个风险游戏。一些私人房地产投资信托基金支付30%的首付款，其余部分以非常低的利率借入。但是当经济回暖时，利率和可变利率抵押贷款的成本也会随之上升。此外，随着资本流回股市，房地产价值可能会下降。“如果他们现在为这些资产支付过高的价格，”BB&T资本市场的REIT分析师斯蒂芬妮·克鲁森说，“他们最终遭受巨额资本损失的可能性非常高。”

例如，这样的买家可能最终会得到通用汽车大楼。考虑到其规模、租户组合和租约周转率，净年回报可能仅为6%，房地产专业人士表示。与其他投资相比，这听起来相当不错，但按历史标准来看却非常低——如果空置率和维护成本持续上升，这个回报可能会迅速侵蚀。“6%的回报对大多数业主来说是无法接受的，”纽约USI房地产顾问公司的副主席罗伯特·B·埃门德说，该公司是美国企业租户的顾问。看来这个市场不仅仅是位置、位置、位置，而是时机、时机、时机。

由玛拉·德·霍瓦尼西安在纽约撰写，迈克尔·阿恩特在芝加哥协助