希布纳：建筑商仍然手握热手 - 彭博社

上升的抵押贷款利率似乎可能会冷却房地产市场并压低房屋建筑商的股票。这是传统观点，但共同基金经理G. Kenneth Heebner，波士顿资本增长管理公司（CGM）的联合创始人，表示这一切都是错误的。62岁的Heebner自2001年以来一直在购买建筑商的股票，现在这些股票占他4.7亿美元CGM房地产基金的78%，该基金今年上涨了46.2%。Heebner最近与达拉斯记者Stephanie Anderson Forest进行了交谈。以下是摘录：

大多数人都在期待房地产市场放缓。那么你为什么对房屋建筑商的股票如此看好呢？

关键原因是这些公司将在未来五年内每年增长20%的收益。无论房地产活动是上升还是横盘，他们都将做到这一点。唯一会打断这一点的就是房地产市场的大幅下滑。

上升的利率和持续的高失业率会导致这种情况吗？

今天的30年期固定抵押贷款利率约为6.3%。在2002年，平均为6.7%，而在2001年超过7%。在那些年份，利率刺激了住房需求，因此利率必须大幅上升才能成为一个问题。

例如，在就业方面，有一个痛苦的水平会影响需求。在奥斯丁、圣安东尼奥和达拉斯，电信和技术就业受到影响，需求受到了冲击。但在经济的其他部分，尽管失业率上升但没有那么剧烈，需求并没有受到影响。

20%的收益增长将来自哪里？

上市的房屋建筑商资金充足。他们有公开交易的债务，在许多情况下是投资级别的。他们在地理上多样化，管理层深厚，并且是按订单建造，而不是按规格建造。最重要的是，这些公司不断获得市场份额。前10名上市房屋建筑商的市场份额为21%，而1990年仅为5%。

这对他们有什么帮助？

这些公司有资金购买在主要大都市地区以及加利福尼亚州、巴尔的摩-华盛顿和东宾夕法尼亚-新泽西等市场日益稀缺的土地。在奥兰多，公共建筑商占有20%的市场，但控制着50%的土地供应。这些建筑商获得了最理想的土地。

基金中有多少建筑商？

我拥有大部分建筑商。我对其中一个没有强烈的偏好。他们的销售价格都在2004年收益的六到七倍之间。很难预测哪一个会表现最好，因为他们都在进行收购——而且他们都非常擅长这方面。

基金中一些较大的持股有哪些？

Lennar、Hovnanian、Ryland Group和NVR。Hovnanian在东西海岸的定位良好，是最大的持股（11%），因为其增值（今年上涨94.5%）。如果它再上涨，我将不得不卖出一些。我不想让它成为基金的20%。