寻求收入的热门物业 - 彭博社

如果你在寻找稳定的收入，忘记把你辛苦挣来的钱放在储蓄账户里吧。国债的情况也差不多。确实，它们相对无风险且稳定，但回报也很低。位于旧金山的投资顾问公司Bailard, Biehl & Kaiser的董事Ron Kaiser多年来一直在研究各种投资工具的相对回报和波动性。根据他的研究，房地产的投资保守程度与债券一样——但可能是更好的收入来源。

根据大多数经济学家的说法，短期利率在一段时间内可能会保持低位。“80年代和90年代利率非常高的时期是由于高通胀造成的。我们今天并没有这种情况，所以没有理由让利率保持高位，”Kaiser说。另一方面，房地产在短期内可能比债券波动更大，但Kaiser表示，它们在带来稳定收入方面有着悠久的记录——可能超过国债——并且对于任何希望拥有多元化投资组合的投资者来说都是合理的选择。

Kaiser在2003年9月25日与《商业周刊》在线记者Amy Tsao讨论了他的研究和投资策略。以下是他们对话的编辑摘录：

问：解释一下你认为房地产可以充当债券作为稳定和可靠收入的角色的理论背后是什么？难道房地产的波动性不比债券大吗？

答：

当你查看相关统计数据时，房地产收入的历史可靠性实际上优于利息收益。这是很多人并不知道的事情。当然，像我这样在市场上待了超过30年的投资者习惯于认为债券是优越的收入收益工具，因为债券在我们职业生涯的大部分时间里收益超过6%。突然之间，它们的收益降到了4%，我们意识到它们并不是获取收入回报的最佳选择。

收益可能会上升或下降，并且债券会受到资本损失的影响，而房地产的收入波动非常低。你将获得房地产投资组合的5%回报。这与债券相比看起来非常有吸引力。随着时间的推移，房地产收入应该会随着通货膨胀逐渐增长，因为租金和现金流在长期内与通货膨胀保持一致。你获得了一个对抗通货膨胀的回报。如果你查看与通货膨胀挂钩的债券，你会得到2%或2.5%的利息回报。就现金流回报而言，房地产显然更具优势。

问：你指的是什么类型的房地产？你不是在谈论个人买卖单个物业吧？

答：

我主要是在谈论为机构投资者提供的私有市场物业。他们可以获得一个多样化的物业投资组合。但对于典型的个人投资者，他们必须依赖公共房地产投资信托（REIT）市场。需要注意的一点是，虽然在20年的时间里，公共REIT提供与类似杠杆的私有物业投资组合相同的回报，但由于它们像股票一样交易，你可能会经历很多[短期]波动。公共REIT每年的股息回报相当可靠，约为4%到6%。对于长期投资者来说，一个多样化的办公室、购物中心和公寓投资组合提供了相当可靠的收入来源。

问：这个策略最适合谁？

答：

我认为这适合那些已经实现大部分财务目标并希望保值和现金流的人。例如，我的岳母。如果你在寻找激进的资本回报，这将是一个相当无聊的策略。

我为我的岳母管理一个多元化的投资组合，大约有30个不同的公共房地产投资信托（REIT）。她每月从她的经纪账户中获得一张支票，因为她的投资组合目前的股息收益率为7%。考虑到她的钱以前一直放在一个储蓄账户中，而现在的收益大约为2%，这是一笔不错的回报。她每月有一笔社会保障支票，然后还有一笔来自她REIT投资组合的支票。仅仅通过拥有良好的股息流，她就能够将收入翻倍。

问：当你建议房地产可能比债券更适合他们时，人们有什么样的担忧？

答：

再次提到，我的岳母就是一个很好的例子。她认为这很有风险。她想知道如果这些公司削减股息怎么办。我告诉她，实际上这些公司状况很好，没有过度杠杆，并且管理良好。我会说选择一个好的投资组合——确保至少在10个公司之间进行多元化。如果你的积蓄较小，你可能想坚持选择最大的公司，这些公司已经很好地实现了多元化。

问：你推荐给客户什么样的资产配置？

答：

房地产一直是我们客户的重要资产类别。目前，我们建议平均客户在房地产（REIT或私人财产）中持有20%，在债券中持有大约15%，其余部分投资于国内和国际股票。

问：在投资的范围内，房地产在风险方面处于什么位置？

答：

根据经典的风险衡量标准——收益的波动性，房地产的风险低于股票或债券。但在私人市场中，房地产存在流动性问题。当考虑到流动性风险时，房地产的风险介于股票和债券之间。

尽管如此，数据表明房地产是一个非常好且可靠的收入来源。如果你有一个多元化的投资组合，你就不必过于担心周期性影响。我告诉人们，包括我的岳母，不要关注价格的涨跌，只需计划在这里待20年并收取收入。

编辑：帕特里夏·奥康奈尔