美国：住房：依然稳固，但略显疲态 - 彭博社

“一个人的家就是他的城堡”是一个急需更新的谚语。如今，家不仅是一个投资基金、一个自动取款机和一个税收扣除项。对于整个经济而言，住房一直是这次复苏的催化剂。事实上，尽管其他经济领域在经历衰退，住房行业仍然持续增长。而最新数据显示，今年的房屋销售将创下新纪录，同时住房开工率达到了17年来的最高水平。但住房的强劲增长可能即将结束。

这对经济的意义在于，住房将不再是过去三年中的亮点。例如，仅在今年上半年，住宅建设占实际国内生产总值的不到5%，却占到了增长的16%。过去一年增加的103,000个建筑工作岗位是萧条就业市场中为数不多的招聘来源之一。此外，住房财富的增长抵消了股市的损失，使家庭净资产开始再次上升。

住房不会崩溃。房地产并没有处于一个一旦被戳破就会迅速萎缩的泡沫中。但基本面的变化表明，住房在下半年正达到一个平台期，然后将在2004年逐渐放缓。首先，抵押贷款利率不再像过去三年那样下降。如果有的话，明年可能会略微上升。其次，房屋拥有率达到了历史最高水平，这表明几乎没有被压抑的需求来推动销售。最后，由于房价的上涨超过了税后收入的增长，负担能力正变得越来越令人担忧，尤其是在扩大住房市场的关键领域：首次购房者。

为什么住房 能够在其他行业 struggling 的情况下飞得如此高，持续如此长时间？要归功于联邦储备和债券市场。自2001年初以来，联邦储备通过积极降低短期利率来应对疲软的需求，债券收益率也随之下降。在2000年中，30年期抵押贷款的利率高达8.64%；而今天的利率徘徊在6%左右。

更便宜的抵押贷款使更多买家能够进入住房市场。在8.6%的利率下，买家需要年薪74,770美元才能获得20万美元的抵押贷款。而在6%的利率下，收入要求降至57,500美元。事实上，较低的抵押贷款利率是如今购房比一年前更实惠的唯一原因。

购房者对利率的下降反应强烈。今年以来，现有房屋的销售一直在增加。在8月份，销售额再次跃升5.5%，达到了647万的创纪录年率。8月份的新房销售增长了3.4%，达到115万的速度，接近6月份创下的纪录。新房和现有房屋的销售都在今年有望创下纪录水平。

销售的持续增长减少了未售出房屋的库存。在8月份，建筑商仅有3.7个月的未售出新房供应。对于现有房屋，供应为4.6个月。这两个数据都接近历史低点。紧张的供应是房屋建筑商保持忙碌的原因。尽管8月份的开工略有回落，但2003年的住房建设可能是自1986年以来最强劲的一年。

然而，今年夏天可能是该行业的高峰期。只有当抵押贷款利率显著下降时，销售才会进一步增加。但目前经济的强劲表现以及政府财政前景的恶化都反对债券市场的任何持续反弹，而抵押贷款利率与债券收益率的表现密切相关。

经济强劲一直是债券市场的一个障碍，因为经济增长速度越快，债券持有者就越早开始担心通货膨胀和美联储的政策收紧。目前，毫无疑问，实际国内生产总值在第三季度以相当快的速度增长。不仅企业再次在设备上支出，而且零售销售、服务支出和汽车购买的月度数据表明，实际消费支出（占实际GDP的三分之二）以约6%的年率增长。

确实，根据最新的消费者信心指数，消费者对疲软的就业市场仍然持谨慎态度。会议委员会的信心指数在九月份下降了五点，降至76.8。但请记住，消费者的行为并不总是跟随他们的情绪。即使在上个季度信心下降时，家庭支出仍以二十年来最快的速度增长。

这场消费狂潮主要是通过七月份的减税和之前抵押贷款再融资释放出来的资金来融资的。七月份实际税后收入跃升1.3%，八月份又增长0.6%。上个季度，个人收入的税收支付占比骤降至略高于10%，是自1975年以来的最低水平。

然而，虽然减税 现在正在推动经济，但可能会在未来扰乱住房市场。这些减税将导致未来联邦赤字的急剧增加，这可能导致债券收益率上升。到目前为止，财政部的借款需求并没有与私人信贷需求发生冲突。但随着经济复苏势头的增强，更多公司将借款购买新设备。这预示着公共和私人借款需求之间的冲突，可能会推高长期利率。

那么债券收益率会急剧上升吗？可能不会。首先，尽管复苏开始加速，但经济面临着生产能力过剩以及相对较高的失业率。这意味着通货膨胀——以及通货膨胀预期——将在很长一段时间内保持温和。其次，美联储已经明确表示，它并不急于提高短期利率。

不过，长期利率预计会有所上升。抵押贷款银行协会预测，到明年春季，30年期固定抵押贷款利率将上升至6.4%。即使是小幅利率上升也会引发对购房可负担性的担忧，尤其是对于首次借款者。全国房地产经纪人协会的可负担性指数在8月份降至一年以来的最低水平，因为夏季抵押贷款利率的上升增加了购买现有住房所需的年收入。全国房地产经纪人协会针对首次购房者的指数，按季度计算，第三季度很可能也会显示下降，因为过去一年利率的下降是改善可负担性的主要动力。

收入，尤其是年轻工人的收入，未能跟上房价的增长。根据NAR的数据，典型首次购房者的中位收入在截至第二季度的年度中上涨了1.5%，但入门级住房价格却上涨了7.4%。

如果房价和借贷成本同时上涨，正如明年似乎可能发生的那样，更多的买家将被排除在住房市场之外。由此导致的住房建设和销售的下降将是自2000年以来的首次年度下降。这意味着经济的亮点开始暗淡，未来的增长将更依赖于消费者和商业支出以及出口来填补空缺。

作者：詹姆斯·C·库珀 & 凯瑟琳·马迪根