城市中心的复兴 - 彭博社

现在在哈莱姆散步，你会发现许多破窗户和破旧建筑，这些都是美国贫民区的典型特征。但你也会看到一个充满经济活力的社区。主干道125街上新开了许多餐厅，离一家巨大的Pathmark超市不远，这家超市是四年前首批提供替代昂贵杂货店的连锁店之一。这里有一家星巴克（SBUX ）——附近还有哈莱姆美国，一个豪华的综合体，2001年开业，设有九个屏幕的魔术约翰逊电影院，以及迪士尼（DIS ）和老海军商店及其他零售店。尽管经历了911事件后的影响和经济低迷，公寓仍在建设中，棕色石头建筑也在翻新，因为中产阶级——主要是少数族裔，也有白人——正在以曼哈顿标准来看便宜的价格购买房屋。

这不仅仅是哈莱姆。在美国各地，惊人的经济趋势在1990年代开始显现。在经历了半个世纪的持续衰退后，许多美国的贫困内城区开始改善。根据波士顿竞争性内城倡议（ICIC）对100个最大内城区的新研究，贫民区及其周边社区在一系列经济指标上实际上超过了整个美国，该组织由哈佛大学管理教授迈克尔·E·波特于1994年成立。

考虑这一点：根据ICIC的发现，1990年至2000年间，市中心家庭收入中位数增长了20%，达到了令人惊讶的每年35,000美元，而全国中位数仅增长了14%，约为57,000美元。市中心贫困率下降的速度快于美国整体的贫困率，住房单位和房屋拥有率增长得更快，甚至拥有高中学历的人口比例也增加得更多。就业增长没有超过全国平均水平，1995年至2001年间，工作岗位每年增长1%，而全国则为2%。尽管如此，市中心的就业机会在经历了几十年的持续萎缩后，能够创造出任何工作机会，这本身就是一种奇迹。

机会的气息

这些增长也不仅仅是1990年代末经济过热的副产品。相反，它们代表了市中心经济的根本转变，因为犯罪率下降和拥挤的郊区吸引中产阶级回到美国的市中心。在经历了数十年的逃离后，像美国银行（BAC ）、美林证券（MER ）和家得宝（HD ）等多样化的公司开始将市中心视为诱人的投资机会。全国连锁店正在开设商店、汽车经销商和银行，以满足市中心未被满足的需求。

华尔街也在积极参与，为当地企业家提供贷款和股权。“聪明的商人会向好的机会靠拢，而市中心显然就是这样的机会，”美林证券公司商业金融服务集团主席大卫·W·特拉尔卡（David W. Tralka）说。在2002年，他的团队开始正式针对市中心的小型企业。现在，他们为全国数百名市中心企业家提供融资和商业抵押贷款。

美国是否终于开始解决其最棘手的社会问题之一？确实，到目前为止的进展与几十年来资本外流、糟糕的学校和药物滥用所造成的问题相比微不足道。而一些内城区，比如底特律，几乎没有取得持续的进展。贫民区也受到这次最新复苏的失业影响。自2000年以来，国家贫困率几乎上升了一个百分点，去年达到了12.1%，因此内城区的情况几乎肯定也是如此，ICIC将其定义为贫困率在20%或以上的普查区。

但随着经济复苏，一系列长期趋势可能会继续在未来几年提升内城区的发展。全国犯罪率的下降是一个关键因素，缓解了人们在内城区踏足时可能面临生命危险的恐惧。同时，较大的人口结构变化——老龄化的婴儿潮一代变成空巢家庭、更多的同性恋者和没有孩子的非传统家庭、对长时间通勤感到厌倦的房主——推动美国人重新回到城市。当他们到达时，贫民窟突然看起来像是价格合理的优质房地产。

超越慈善

政治和公民领袖也帮助奠定了基础。在经历了1950年代工厂迁往郊区后的数十年挣扎后，许多城市在1990年代终于找到了新的经济使命，如旅游、娱乐、金融和服务。这帮助提升了内城区的地理吸引力。新的州和联邦政策也带回了私人资本，通过加强反红线法的执行和将住房补贴从公共项目转向对建筑商的税收减免。因此，像洛杉矶南中心的主要非裔美国人社区莱默特公园这样的邻里正在成为繁荣的聚集地。

结果是一场企业和创业活动的爆发，这已经比数十年的慈善和政府项目更能改变内城区。“我们无法让人们在社会基础上做的事情，他们愿意在经济基础上做，”森林城市企业公司（Forest City Enterprises Inc.）的联合主席阿尔伯特·B·拉特纳（Albert B. Ratner）说，这是一家价值50亿美元的房地产投资公司，已在全国范围内投资了数十个内城区项目。

新兴市场

对贫民区的新看法开始在1990年代中期形成，当时比尔·克林顿（Bill Clinton）和杰西·杰克逊（Jesse Jackson）等人开始将其比作海外的新兴市场。波特（Porter）于1994年成立了ICIC，作为一个倡导团体，促进内城区作为被忽视的投资机会。从那时起，它与包括美国银行（BofA）、美林证券（Merrill Lynch）、波士顿咨询集团（Boston Consulting Group）和普华永道（PricewaterhouseCoopers）在内的一系列公司合作，分析内城区的消费能力有多大。

这项新研究定于10月16日发布，利用详细的人口普查区数据，描绘出100个最大内城区2100万居民的第一幅全面经济和人口画像。波特表示，目标是“让市场力量将内城区提升到周边水平。”

综合来看，这些数据表明，在那些早已被视为失去希望的地方，正在进行一场非凡的复兴。美国的贫民区最早在上个世纪初开始形成，当时黑人从南方农场迁移到北方城市的工厂工作。根据1993年由宾夕法尼亚大学社会学教授道格拉斯·S·马西（Douglas S. Massey）和纽约州立大学阿尔巴尼分校的社会学教授南希·A·登顿（Nancy A. Denton）共同撰写的书籍《美国种族隔离》（American Apartheid），到第二次世界大战时，大多数主要城市都有高达80%的黑人区域。第二次世界大战后，随着大多数能够跟随制造业工作迁往郊区的黑人和西班牙裔人离开，贫民区的增长速度加快，留下了最贫困和最难以就业的人。移民也涌入，尽管大多数人在融入后往往会离开。

在这种情况下，1990年代ICIC所发现的固体代表了命运的非凡转变。最大的变化之一发生在住房方面。随着城市再次成为宜居之地，内城区住房单位的数量在1990年代激增了20%，而美国整体的平均增幅为13%。

许多公司迅速看到了这一变化。例如，BofA自六年前首次将贫民区视为增长市场以来，已经发展出一个繁荣的内城区业务。1999年，它组建了一个名为社区发展银行的新单位，主要专注于城市、主要是内城区市场的可负担住房，CDB总裁道格拉斯·B·伍德拉夫表示。他的团队今年有300名员工，计划在从巴尔的摩到圣路易斯的38个城市发放15亿美元的住房贷款。他们还将进行额外的5.5亿美元的股权投资，主要是房地产。

支出

养老金基金和其他大型投资者也在投入现金。自2000年以来，洛杉矶县员工退休协会已向城市房地产投入了2.1亿美元，包括在8月份为纽约布鲁克林一个破产的2496间公寓大楼投入8700万美元。计划是进行一些修复工作，比如修理坏掉的电梯，雇佣保安，并驱逐不付租金的租户。“我们相信有一些机会是之前不存在的，或者我们没有意识到的，”董事会成员布鲁斯·佩雷尔曼说。

一个问题是，ICIC的发现是否代表着穷人的进步，而不是中产阶级新来者的取代。换句话说，内城区的收入可能仅仅是因为富裕的新购房者抬高了平均水平。但专家认为，城市更新仅解释了正在发生的事情的一小部分。“这无疑是一个地方现象，但如果你聚合100个内城区，城市更新只是一个小趋势，”ICIC研究主任阿尔瓦罗·利马说，他主导了这项研究。

例如，在芝加哥，6500万美元的臭名昭著的卡布里尼-格林住房项目的改造，已经用混合收入单元取代了三座破旧的高层建筑。该地区有了新的图书馆、新的学校和一个新的零售中心，里面有一家大型超市、星巴克和百视达（BBI ）-- 所有员工都是当地居民。 “目标不是绅士化，而是整合各个阶层，”当地一个委员会的负责人菲利斯·L·马丁说，该委员会正试图吸引超过5000万美元的私人资本，帮助城市在另一个贫困地区布朗兹维尔替换3245个公共住房单元。

尽管前景明朗，但大多数内城区的衰退程度已经如此严重，以至于六年的进展仅仅是微不足道。根据宾夕法尼亚大学的马西（Massey）进行的分析，1990年代60个大城市的贫困程度——衡量一个普查区内有多少贫困人口——下降了11%。虽然这是一个显著的下降，但他发现这仅仅开始抵消前几十年贫困集中度的翻倍。“这些成果是自1950年代以来的第一条积极消息，但我们才刚刚开始弥补所有的损失，”马西说。

耻辱的徽章

更重要的是，太多的内城区仍然未受到影响。在1995年至2001年间，ICIC的100个城市中有超过三分之一失去了工作岗位。底特律的贫民区几乎没有新的发展，并在此期间失去了五分之一的工作岗位。居民们确实从蓬勃发展的汽车工业中受益，该行业雇用了许多当地人，并在1990年代以每年3.2%的速度提高了他们的中位收入——这是ICIC 100中第三高的增长。但随着汽车制造商再次裁员，这些收益可能是短暂的。更广泛地说，改善内城区不会接近消除美国的贫困。虽然内城区的贫困率为31%，几乎是全国平均水平的三倍，但生活在那里的650万贫困人口仅占全国3460万贫困人口的五分之一。

尽管如此，美国的贫民区长期以来一直是国家的耻辱徽章，以至于任何真正的进展都是新闻。视角的变化似乎也是一种持久的变化，而不仅仅是1990年代的短暂现象。作为证据，可以考虑波塔姆金汽车集团，该集团在全国拥有70家经销商，并将在10月底在哈莱姆开工建设一项价值5000万美元的发展项目，其中将包括凯迪拉克、雪佛兰、悍马和土星经销商。波塔姆金在另一个内城区也有一个项目，并正在考虑全国扩张。“我们看到那里有机会，”家族企业的总裁罗伯特·波塔姆金说。这种观点，即内城区可以成为做生意的好地方，可能是几十年来关于该国城市衰败的最令人振奋的消息。

作者：亚伦·伯恩斯坦，华盛顿；克里斯托弗·帕尔梅里，洛杉矶；罗杰·O·克罗基特，芝加哥