告别再融资疯狂 - 彭博社

利率下降和房价上涨对阿尔弗雷多·安德烈来说是个好消息。这位40岁的仓库主管在过去四年中两次利用他位于克兰福德（新泽西州）的双家庭住宅的上涨价值，通过房屋净值贷款和随后的再融资获得了70,000美元的现金收益，用于购买一辆小型货车、翻新一楼公寓，并偿还他五口之家的信用卡债务。然而，他将每月的抵押贷款支付保持在了他承担额外债务之前的水平。“这完全奏效了，”他说。

对于美国其他地方来说，这也相当不错。尽管企业面临困境，失业人数激增，但美国人将他们的房屋变成了现金机器，在过去三年中提取了数千亿美元，这帮助维持了消费者支出。“这在维持经济运转方面发挥了重要作用，”咨询公司Economy.com Inc.的经济学家马克·M·赞迪说。

但随着利率急剧上升和房价增幅减缓，来自住房净值的现金流在未来一年肯定会放缓。除了2004年上半年税收退款带来的小幅波动外，财政刺激将减少。住房财富现金的减少可能会使国内生产总值的增长比原本预期低1.5个百分点。这可能会将本应是强劲扩张的经济转变为更温和的增长。而且，这将使就业和收入增长对维持强劲的消费者支出至关重要。

远离巅峰

显然， refinancing 热潮的结束已经到来。根据抵押贷款银行家协会和房利美公司的数据，商业周刊估计，自5月底 refinancing 高峰以来，现金提取 refinancing 的申请数量已下降约50%。与此同时，房价上涨的速度也在放缓，因此房主可提取的新财富减少了。联邦住房企业监管办公室的房价指数在第二季度的年增长率仅为3.1%——低于一年前的8.8%，也是自1996年以来的最低增幅。

这将对消费者支出产生影响。在这次温和复苏期间，消费者尽管就业市场疲软，仍展现出惊人的消费能力：经过通胀调整的平均时薪在过去三年中仅上涨了3%。为了弥补不足，房主们通过房屋净值贷款、现金提取抵押贷款 refinancing 或出售未将所有收益再投资于另一处房产的方式，支出了他们筹集的现金。

这种支出的影响是巨大的。高盛公司估计，家庭在2003年将从他们的房屋中提取惊人的6000亿美元，并可能支出一半。总的来说，来自住房的现金增加可能占今年消费者支出增长的约20%。随着利率上升的影响刚刚开始显现，高盛计算出消费者从住房净值中提取的现金将在2004年减少一半，降至约3000亿美元。

一些痛苦已经开始显现，尤其是对零售商而言。而且情况会变得更糟：市场研究公司NPD集团的最新调查发现，平均消费者计划在这个假日季节花费637美元，比去年下降了4%。现金支出的下降对银行和抵押贷款行业也是一个打击，而该行业一直是劳动市场为数不多的亮点之一。根据劳工统计局的数据，自2001年1月以来，银行和抵押贷款行业共增加了150,000个就业岗位，而整体经济则损失了260万个岗位。现在可能会出现回调。例如，抵押贷款巨头Countrywide Financial Corp.自7月以来已裁减了1,700名员工，员工总数为36,000人。预计该行业还会有更多裁员。

扩张能否承受这样的打击？可以，但影响将是显著的。高盛高级经济学家Jan Hatzius预计第四季度经济增长为4%。美林证券北美经济学家David Rosenberg则更加悲观：他说他在GDP预测模型中使用了一系列假设——但“无论我们多么努力，第四季度的增长都无法超过3%。”

幸运的是，经济中正在形成一些对冲力量，以弥补部分缺口。股市的上涨将有所帮助，因为财富效应可能会鼓励消费者消费。然而，强劲的就业增长将是最能减轻影响的因素。但温和的就业复苏无法解决问题。例如，在9月份，经济仅增加了67,000个就业岗位——这是八个月以来的首次增长。高盛的Hatzius认为，每月需要大约100,000个就业岗位来抵消抵押贷款市场现金的下降。瑞士信贷第一波士顿的经济学家Jay D. Feldman则将这个数字定为每年约200万个就业岗位，相当于每月超过150,000个就业岗位。

现在还为时已晚，无法确定就业增长将会多么强劲。但不要指望从其他过去的主要刺激来源中获得太大的提升，包括财政政策。是的，由于今年的减税，2004年的退税将高于往常。但总体联邦预算赤字，刺激需求并因此推动GDP，将是一个较小的因素。预计在10月1日开始的财政年度，赤字将增长约1250亿美元，远低于截至9月30日的年度近2200亿美元的增长。

当经济加速增长且利率上升时，正如现在所发生的那样，房主自然会减少将住房财富转化为现金的行为。但经济已经如此依赖于再融资的刺激，戒掉这一点肯定会很困难。

作者：克里斯托弗·帕尔梅里（洛杉矶）和彼得·科伊（纽约），以及华盛顿的里奇·米勒