普尔特与其客户一样忙碌 - 彭博社

在亚利桑那州的惊喜市，阳光明媚的星期五早上8:15，邻居伊莱恩·库珀和朱迪·瑞安刚刚结束了一小时的水中健身课程——这是她们本周的第三次。稍后，库珀计划打一轮高尔夫，而瑞安将参加一个两小时的拼贴课。“如果你在这里找不到任何事情可做，那你就不想做任何事情，”69岁的库珀说。“我现在比工作时更忙。”

欢迎来到阳光城市大公园，这是一个位于凤凰城郊外的8096套住宅开发项目，拥有高尔夫球场、健身设施以及爱好和工艺中心。它是普尔特住宅公司（PHM）的19个所谓的活跃成人社区之一——为希望在黄金岁月中获得更多乐趣的空巢老人提供的新住房，而不仅仅是宾果和推杆游戏。普尔特现在是美国最大的上市住宅建筑商——在BW50名单中排名第19——正在押注吸引像瑞安和库珀这样的富裕退休人员也能保持其利润的强劲。

与其他住宅建筑商一样，总部位于密歇根州布loomfield Hills的普尔特也因1990年代蓬勃发展的经济和超低的抵押贷款利率而享受了惊人的增长。普尔特的股票交易价格约为95美元，此外还因两年前以17亿美元收购活跃成人领域的主要参与者德尔·韦布公司而获得增长。结果？去年，销售额猛增39%，达到75亿美元，而利润激增51%，达到4.536亿美元。而美国的单户住宅开工仍然出人意料地强劲，10月份较9月份季节性调整后增长了5.7%。因此，梅里尔·林奇公司（MER）的分析师约瑟夫·斯罗卡预计普尔特的收益将在今年攀升至6.048亿美元，2004年达到7.304亿美元。

一个降温的市场

但随着经济改善，抵押贷款利率无疑会攀升，房地产市场将会降温。行业专家预计，典型的30年期固定利率抵押贷款在2003年为5.8%，明年将达到6.2%。虽然全国住宅建筑商协会预计今年将有145万套单户住宅开工，但也预计这一数字将在2004年和2005年下降。因此，38岁的理查德·J·杜加斯（Richard J. Dugas Jr.），自7月以来担任普尔特（Pulte）首席执行官，已经在努力应对可能已达到顶峰的市场。

杜加斯是百事可乐（PepsiCo）（PEP）的校友，1994年加入普尔特，他希望普尔特在活跃成人市场中占据主导地位。杜加斯计划在未来12到18个月内推出40到60个新的活跃成人社区，进入亚特兰大和底特律等新市场。理由是：美国55岁以上的人有4300万，到2020年这一数字应该接近8000万。

这些潜在客户也有很多现金，这得益于房屋的增值。普尔特表示，其活跃成人购房者的平均净资产为75万美元，而针对他们的房屋平均价格为25万美元到30万美元。“即使利率大幅上升，你在很大程度上也会受到保护，”杜加斯说。普尔特在这一丰厚市场的开拓远远超过竞争对手。活跃成人社区占普尔特销售的37%，而7.3亿美元的莱纳公司（Lennar Corp.）仅为18%（LEN）

但大规模建设活跃成人社区可能会占用十年或更长时间的资本，因此普尔特的新项目将远小于德尔韦布（Del Webb）项目的阳光城市大（Sun City Grand）。大型开发项目可能需要1.5亿美元的启动成本，并需要10到15年才能建成。新的项目，拥有500到2500套住房，应该在三到五年内建成，启动成本较低。“德尔韦布的大型社区并不太适合投资回报，”杜加斯说。在2000年，即收购德尔韦布的前一年，普尔特的资本回报率为13.3%。今年，摩根大通证券公司（J.P. Morgan Securities Inc.）分析师迈克尔·雷霍特（Michael Rehaut）预计，这一数字将降至12.7%，而普尔特的同行为16.8%。

对冲赌注

Dugas 还依靠削减成本来帮助提高利润。在百事可乐，他负责工厂的运营效率和流程改进。他将这些提升生产力的技能带到了 Pulte。例如，Pulte 将某些组件的生产集中在一起，而不是在每个工地上生产，比如墙板。这可以将施工时间缩短 20 到 30 天。这只是 Dugas 预计今年节省 5500 万美元的一种方式。

最后，除了专注于现金充裕的退休人员，Dugas 还在对冲他的赌注。Pulte 是唯一在所有主要购买细分市场中具有重要存在的建筑商：首次购房者、升级购房者和活跃老年人。这使它在任何市场下滑中具有优势。“如果你要打仗，你希望在你的武器库中拥有各种武器，”分析师 Stephen S. Kim 说（C ）。到目前为止，Dugas 享受着繁荣和平的等价物。但上升的利率可能会迅速改变这一点——并对这个武器库进行考验。

由斯蒂芬妮·安德森·福雷斯特在亚利桑那州的惊喜市撰写。