抵押贷款低迷？来吧 - 彭博社

安杰洛·R·莫齐洛并不缺乏自信。这位64岁的国民金融公司（CFC）首席执行官从14岁时的抵押贷款公司送货员一路升至美国第三大住房贷款机构——仅次于富国银行（WFC）和华盛顿互助银行（WM）——绝不是因为退缩。“我会告诉你我们要执行什么战术，是什么进攻，并让你选择点差，我们仍然会击败竞争对手，”莫齐洛在位于洛杉矶郊区的国民金融优雅的办公室里说。“这就是我对我们团队的信心。”

到目前为止，这种信心是值得的。在过去三年中，随着房主们争相再融资他们的抵押贷款，国民金融的利润从2000年的4.1亿美元激增至今年预计的23亿美元。其股票继续在108美元的高位附近交易。前房利美首席执行官詹姆斯·A·约翰逊说：“安杰洛所取得的成就令人印象深刻。”

但随着利率上升和再融资热潮的结束，国民金融的月度抵押贷款量自七月以来暴跌了44%。而发放住房贷款、将其证券化并出售给投资者的业务在短期内似乎不会改善。抵押贷款银行家协会预计明年的总抵押贷款量将下降超过50%。该公司自己预计2004年的收益将下降约17%，降至19亿美元。“轻松赚钱的机会已经过去，”洛杉矶FPA基金的首席投资官罗伯特·L·罗德里格斯说，他在九月份出售了最后一批国民金融的股票。“由于再融资的急剧下降，他们目前的盈利能力是不可持续的。”

双人商店

然而，莫齐洛并没有简单地度过经济低迷，而是开始了一项雄心勃勃的计划，旨在将Countrywide在抵押贷款市场的13%份额翻倍。这个想法是为了抵消抵押贷款放贷的下降。这并不容易。加利福尼亚州尔湾的竞争对手Home Loan Center Inc.首席执行官安东尼·谢说：“他们太大了，为了保持他们的交易量，他们必须获得25%的市场份额。”事实上，莫齐洛希望到2008年，Countrywide在抵押贷款市场的份额达到30%。

他认为，随着全国各地的抵押贷款银行关闭，他可以利用他们的困境。莫齐洛以前就这样做过。Countrywide现在总部位于加利福尼亚州卡拉巴萨斯，1969年在纽约市以一家双人商店的身份起步，现已发展到全国数百个分支机构。它现在是美国最大的独立抵押贷款机构。随着公司的成长，莫齐洛和共同创始人大卫·洛布（今年去世）注意到，在行业周期性的再融资繁荣期间，受薪员工将所有时间都花在现有借款人的再融资申请上，而忽视了房地产代理、律师和房屋建筑商等新客户来源。因此，在1998年，莫齐洛开始为这些账户招募仅靠佣金的销售代表。现在，Countrywide有6800名这样的代表，并计划在未来一年内增加3200名。

判断决策

可能吸引这些经纪人的一个因素是Countrywide的分散结构，这使得地方办公室在批准贷款时有很大的自由度，而不是通过中央办公室进行审批。“如果需要，我可以在一个小时内完成贷款，”新泽西州米尔镇分行经理洛林·贝斯特说。她补充说，无烦恼的贷款关闭让销售人员感到满意。

这些代表的判断将在市场下行时受到考验。由于他们是按佣金工作，他们的自然倾向是贷款数量，而不是质量。随着抵押贷款变得更加昂贵，符合最佳利率条件的人越来越少。这就是为什么次级抵押贷款——利率较高，但违约率也较高——正在增长的原因。它们现在占Countrywide贷款的8%，而一年前为3%，尽管该公司预计次级贷款最终将稳定在其投资组合的5%。更高的利率也意味着更多的可调利率抵押贷款。即使是信用良好的借款人，如果利率飙升也可能会受到影响。由于浮动利率使得可调利率抵押贷款难以证券化，Countrywide保留了许多这样的贷款，而不是出售。这减少了公司用于其他活动的资本。最近，Countrywide的抵押贷款发放中有36%是可调利率抵押贷款，而行业平均为27%。

Mozilo寄希望于多样化他的现金来源。一个有前景的领域是Countrywide的抵押贷款服务业务，这涉及收取费用来管理它打包并出售的个别抵押贷款。随着利率上升，借款人坚持使用当前抵押贷款而不是再融资，服务业务应该会变得越来越有利可图。

Countrywide还应该能够依靠其在2001年收购的位于弗吉尼亚州的财政银行获得提升。该银行的资产从8000万美元增长到190亿美元。这一增长的动力来自于与Countrywide抵押贷款相关的丰厚税款和保险的托管资金。根据摩根士丹利的研究部门，该银行单独在2004年可能产生2.38亿美元的利润，而今年的估计为1.36亿美元。Mozilo还开始通过公司的分支机构出售以Countrywide抵押贷款为支持的高收益存款证。

总体而言，Countrywide打算到2008年将一半的利润来自传统抵押贷款之外，较今天的25%有所上升。其首席执行官显然谈得很有计划。但正如Mozilo所知，低迷的抵押贷款业务将考验即使是最优秀的团队。

作者：克里斯托弗·帕尔梅里，洛杉矶