房地产终于迎来了现实检验 - 彭博社

住房在过去几年里一直是一个很好的投资——尤其是与股票相比。根据联邦储备的数据，1999年，美国家庭和非营利组织拥有的住宅房地产价值比他们拥有的股票和共同基金低33%。然后，房价飙升，股票崩盘。到2002年底，他们的房地产价值比他们的股票和基金高出50%。

但是，在2004年，跳入一个更大的房子和更大的抵押贷款将是一个更棘手的举动。全国许多地方的房价已经很高，利率也在上升，因此价格上涨可能会更加温和。“房子不会在上市的第一天就卖出去，”杰克逊维尔的房地产服务公司Fidelity National Financial（FNF）的首席评估官迈克·斯克拉兹说。“这种狂热不会像以前那样普遍。”

特别是，高端房价的上涨似乎正在降温。根据斯克拉兹的数据，面积在4,000到10,000平方英尺的房屋——除了最大的房子——在2003年全国52个县的价格仅上涨了4%，而2002年上涨了15%。 “房地产的繁荣已经结束，”康涅狄格州格林威治的私募股权投资公司Rutledge Capital LLC的董事长约翰·鲁特利奇辩称。

然而，通过密切关注当地情况，仍然可以投资高端房地产。在一些大都市地区，房价已经超过了收入，减少了住宅投资的潜在收益。然而，在其他地区，房价滞后，使得房屋仍然相对便宜。

为了识别高端住房可能是一个良好投资的领域，商业周刊与富达国家金融公司合作，创建了一个城市间奢侈住房可负担指数。它比较了高端住宅的价格与当地市场中前10%家庭的收入，并考虑了当前的抵押贷款利率。较低的指数意味着住房价格相对于收入较高，而较高的指数则意味着高端住宅对潜在买家来说更为可负担。

新的商业周刊指数显示，波士顿和洛杉矶的奢侈住宅可能没有太多升值空间，因为它们将潜在买家的钱包拉到了极限。相比之下，亚特兰大、凤凰城和费城的高端住宅仍然非常可负担。纽约在考虑中位数价格和收入时显得昂贵，但对于寻找奢侈住宅的富裕买家来说，价格更为合理。

当然，当地高端市场也受到全国趋势的影响。在负面方面，利率从低点上升，并几乎肯定会进一步上升。全国房地产经纪人协会预测，30年期固定抵押贷款利率将在2004年上升至平均6.4%，而2003年为5.8%。如果没有其他变化，这将使得一个人能够支付的房屋价格减少近5%。

在积极方面，大多数市场的价格将受到国家经济复苏和新房供应持续紧张的支持，即使最近住房开工有所激增。全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·阿·莱雷亚预测，尽管利率上升，中位现有住宅价格将上涨4.7%——几乎是2003年9.1%增幅的一半——而中位新住宅价格将上涨5.1%，高于3.6%。

你家作为一只有屋顶的成长股的日子已经结束，尤其是对于最昂贵的房屋。但如果你知道在哪里寻找，仍然有机会。

彼得·科伊