渴望收入？试试这些房地产投资信托基金 - 彭博社

有一天，债券和货币市场基金的利率将会摆脱低迷。 在那之前，寻找可靠收入来源的投资者别无选择，只能在房地产投资信托基金的长名单中筛选，这些基金的平均股息收益率为5.8%，是典型股票的三倍多。

但是，任何REIT仍然值得购买吗？ 自2000年以来，该组每年都超越了广泛市场。 在过去三年中，REIT的年平均回报率接近19%，而标准普尔500指数每年损失5.5%。 如果利率真的上升，正如我所预期的，REIT不会受到伤害吗，因为借来的钱是房地产的“母乳”？ 毫无疑问，今天找到合适的REIT需要谨慎。

谨慎。 无论如何，我都很好奇是否可以建立一个由REIT组成的收入投资组合，拥有相对可靠的现金流，因此我转向了晨星的Principia Stocks，这是一个包含186个REIT数据的CD-ROM数据库。 我首先要求程序筛选出市值低于10亿美元的公司，以及过去五年中未能每年提高股息至少5%的公司。 我还排除了收益率过高（超过8%）或过低（低于5%）的公司。 如果收益率过高，市场可能已经压低了股票，因为它预期会削减股息。 而且，由于这个投资组合的目标是收入而不是资本收益，我不想接受低于平均水平的收益率。 为了谨慎起见，我剔除了杠杆率过高的REIT，即资产超过股本三倍的那些。

那留下了13。接下来，我查看了半决赛选手在9月30日的财务报表。我想看看他们的运营现金流是否覆盖了他们的股息和其他分配。此外，我还想确保他们不会受到上升的利率的过度威胁。最后，我希望这些房地产投资信托基金（REITs）所持有的物业类型多样化。因此，我选择了四个，分别来自办公、住宅、零售和工业部门（表格）。

股权办公物业信托（EOP ）和股权住宅（EQR ）都是芝加哥房地产大亨萨姆·泽尔的后代，分别是最大的办公楼和公寓REITs。与其竞争对手一样，股权办公也在经历疲软的办公空间市场，空置率上升，租赁率下降。然而，其财务实力使其脱颖而出。同样，股权住宅在2003年截至9月30日的业绩显示出糟糕的劳动市场的影响，净运营收入在同单位基础上下降了7.5%。它应该能够抵御经济下滑，直到更强的就业增长创造出更稳固的租赁条件。

金科房地产（KIM ）总部位于纽约新海德公园，在北美运营675个购物中心。今年迄今为止，其运营资金增长超过8%，金科最近连续第12年提高了股息。自由物业信托（LRY ）总部位于宾夕法尼亚州马尔文，其物业组合的三分之二是工业建筑，其余是办公楼。今年截至9月的运营资金增长近6%，收入增长不到5%。这对市场来说已经足够好，12月10日，市场欢迎自由公司通过高盛（GS ）主导的发行出售近1亿美元的股票。

这提高了今天房地产投资信托基金（REITs）的主要风险——当投资者对房地产投资的热情最终减退时，整个群体将遭受损失。同样，如果你想从投资组合中获得收入，仔细添加一些房地产股票是不可避免的。

作者：罗伯特·巴克