美国：住房：又是一个火热的年份 - 彭博社

什么会减缓住房？上一次经济衰退并没有对住房建设、销售或价格产生制约；2001年恐怖袭击后的消费者悲观情绪也没有。该行业在2002年企业丑闻后的股市崩盘和2003年的战争中幸存下来。事实上，过去三年每年的销售都创下了记录。

2003年的住房开工量跃升至25年来的高峰，房价的上涨抵消了股价的下跌，成为过去两年家庭财富的主要贡献者。前所未有的68.4%的家庭拥有自己的住房，这一比例自1990年代初以来一直在上升。

2004年会是另一个辉煌的年份吗？在经历如此长时间的急剧上升后，更多的增长似乎不太可能。一般来说，分析师们预计会有轻微的放缓。这个预测部分基于抵押贷款利率的上升，这种情况在美联储1月27-28日的会议后似乎更为可能。美联储开始谈论“取消”政策宽松，而不是像之前的会议声明中所说的“维持”它。

债券市场反应强烈，推动长期利率上升。债券交易者将美联储语言的变化解读为加息现在更为迫近，尽管美联储对经济增长强劲和通胀温和的评估与12月9日的声明保持不变。

但债券市场可能确实走在了前面。美联储在需要加息之前仍有相当大的余地。今天经济中的一个新变化是，稳健的增长和低利率可以比以往的复苏持续更长时间。如果抵押贷款利率保持在6%以下，住房开工和销售可能会维持在2003年的水平。

或许最有力的论点 是为什么抵押贷款利率今年可能不会像当前债券市场的恐惧所暗示的那样上升，这归结为一个关键的基本面：通胀预期是长期利率的重要决定因素。在这个全球经济的新时期，美国经济增长与通胀之间的传统联系远比过去弱。

美国可以在相当长的时间内实现快速增长，而不必面临通常的约束，例如生产瓶颈和劳动力短缺，这些在过去曾产生通胀压力。发生的情况是，美国经济越来越依赖外国的生产能力和劳动力来满足国内需求。全球制造能力正在快速增长，尤其是在中国和新兴亚洲经济体，而美国公司则将更多的工作外包给印度和菲律宾等国家。因此，美国在非常低的利率下实现非通胀性增长的余地前所未有。

只需看看最近的历史。自2001年底复苏以来，实际国内生产总值以年均3.7%的速度增长，2003年增长率上升至约4.5%。然而，剔除能源和食品的核心通胀仍在放缓。6月的年率为1.5%，12月降至1.1%。

低利率的力量可以从最新的住房数据中看出。尽管全国许多地方的冬季天气极端，建筑商和房地产经纪人在12月仍然忙碌。新开工率上升了1.7%，达到年率2.09。新房销售下降了5.1%，但连续第十个月仍保持在百万以上。而现有房屋销售则跃升了6.9%，达到647万。低利率的推动力在1月继续发力。1月23日，购房抵押贷款申请的四周移动平均值达到了前所未有的高点。

目前，住房贸易团体预计会有一些放缓。全国住宅建筑商协会预测，今年的开工总数将达到177万套，仅比2003年的185万套下降4.2%。全国房地产经纪人协会预测，新房销售将以101万套的速度进行，低于2003年的109万套，而现有房屋销售将达到585万套，去年为610万套。尽管如此，这些预测意味着2004年将是继2003年之后，销售总额的第二好年份。

住房的韧性可以追溯到两个关键因素：人口统计和抵押贷款利率。人口的变化是住房需求的缓慢预测指标。每个新家庭都需要一个居住的地方。根据美国人口普查局几年前的最新预测，过去三年中，新家庭预计每年增加约1%，或超过100万户。该局预测2004年家庭将增加110万户。

新移民是这一增长的重要组成部分。人口普查数据显示，2002年美国有3250万外籍出生居民，较1990年的1980万有所增加。而且，他们在美国居住的时间越长，拥有住房的比例就越高。例如，1974年或更早进入美国的归化公民中，有77.1%拥有自己的住房，但1974年后进入的归化公民中，这一比例降至60.1%。1990年代移民的激增代表了一个尚未进入住房市场的大部分人口。

只要需求保持稳定，房价就会持续上涨，从而增强消费者的财务状况和信心。今年家庭的乐观情绪无疑以强劲的势头开始了2004年：会议委员会的消费者信心指数在1月份跃升了五点，达到了96.8。信心也推动了住房拥有，因为乐观的消费者对承担30年抵押贷款的责任感到舒适。

另一个关键驱动因素是住房需求的融资。过去二十年中，放松管制和新金融市场产品的引入增加了金融系统的灵活性，并帮助保持抵押贷款资金的流动，特别是对曾经被排除在抵押贷款市场之外的低收入家庭。

与此同时，低利率使得更多消费者能够实现拥有住房的梦想。尤其在过去几周，长期国债收益率以及其他信贷工具的收益率急剧下降，这一点尤为明显。在一月中旬，固定30年期抵押贷款的利率在一周内下降了近四分之一个百分点，降至5.66%。这是自去年夏天大规模债券反弹以来的最低利率。

经济学家预计，今年30年期利率将平均在6.1%到6.5%之间。这比2003年的5.8%平均水平略有上升，对于每借款10万美元，月抵押贷款支付最多只会增加45美元。这对住房负担能力不会产生重大影响，特别是如果就业和收入开始以更快的速度反弹的话。

此外，由于没有通货膨胀的担忧，美联储将能够在很长一段时间内保持低利率，甚至可能持续到2004年剩余时间。这就是为什么抵押贷款利率今年可能不会突破6%。如果是这样，预计会有更多消费者跃入住房拥有的行列。而住房价格可能不会像预测者现在预期的那样小幅下跌。

由詹姆斯·C·库珀和凯瑟琳·马迪根