在线特别报道：Centex：提升屋顶 - 彭博社

提摩太·R·埃勒是Centex Corp.的31年老兵——在最新的 商业周刊 美国顶尖表现者50强中排名第12。4月1日，他将成为这家总部位于达拉斯的公司的董事长兼首席执行官，该公司是美国最大的住宅建筑商和非银行零售抵押贷款发起人之一。此外，Centex（CTX ）是前五大总承包商之一，也是第四大住宅害虫管理公司。此外，它还提供产权和保险服务。

这种住房服务的组合帮助2003年的销售以25%的速度增长，达到104亿美元，截止到2月29日的12个月期间。利润增长更快，增长了55%，达到7.376亿美元。而且今年的开局已经很好。Centex在最近一个季度结束时的订单为14,775套房屋，代表约38亿美元。 商业周刊 达拉斯记者 斯蒂芬妮·安德森·福雷斯特 最近与埃勒谈论了推动Centex表现的因素以及住房行业的前景。以下是他们对话的编辑摘录：

问：Centex近年来成功的关键因素是什么？

答：

首先，Centex处于一个非常有利的行业。在过去十年中，住房市场经历了巨大的增长。此外，Centex非常多元化，并且在其大部分历史中都是如此。但我们是在核心住宅建筑业务周围进行多元化。我们拥有一个相当复杂的金融服务业务，包括提供合规和非优质贷款。我们在全国拥有最大的害虫管理公司之一，并且我们已经有40年的[总]承包业务。

问：那种多样化的价值是什么？

答：

我们的其他业务提供了运营和财务协同效应，并推动了Centex Homes [住宅建筑部门] 的增长。金融服务和害虫管理业务使我们能够提供客户所需的服务，并在房屋销售后与客户保持联系。我们的承包业务在任何时候提供约1.25亿美元的现金流，可以用于投资我们的住宅建筑业务。

问：为什么公司在2004年1月剥离Centex Construction Products和在2003年6月剥离Cavco Industries？它们似乎与“核心”住宅建筑业务相符。[Centex Construction Products，最近更名为Eagle Materials，制造和分销水泥、石膏墙板、再生纸板和混凝土。Cavco是美国最大的制造住房生产商之一。]

答：

确实如此。但发展这些业务需要大量资本——这些资本将从我们的核心住宅建筑业务中转移，而我们不愿意这样做。这是关于资本竞争的问题。在过去的一年里，我们大大简化了公司。

问：除了低抵押贷款利率，是什么推动了住房的持续强劲，这在最近的经济衰退期间也得以体现？

答：

需求，越来越受到人口统计的影响。婴儿潮一代、回声潮一代 [通常被描述为婴儿潮一代的孩子]、移民和移民的孩子都在推动需求。我们处于一个需求在未来十到十五年可能持续上升的行业。[行业] 估计未来10到15年每年将有170万到190万的住房开工。

问：不可避免地，抵押贷款利率将开始上升。您是否担心这会减缓Centex的发展？

答：

不会。在过去两个利率上升的时期——[第一个是]1999年至2001年——有七个季度的利率上升，总计180个基点。而去年，从七月到十月，抵押贷款利率上升了120个基点。在这两个时期，我们都能够增加我们的业务。

问：那么，除了抵押贷款利率，还有什么因素影响购房决策？

答：

是的。这是一种生活方式选择。人们需要搬进房子而不是公寓。而且购房有很多灵活性。例如，如果买家正在考虑一套价值16万美元的房子，而利率开始上升，他或她可能会考虑购买一套价值15万美元的房子。

问：一些行业刚刚开始在经济复苏中获得定价权。但住房行业已经拥有这一点有一段时间了。您预计这种情况会持续下去，还是对泡沫的担忧有一定的合理性？

答：

是的，行业将继续拥有定价权。主要原因是美国可用于住宅建设的土地供应因权利问题而受到限制。这对价格施加了压力。由于供需不平衡，我们将拥有越来越强的定价权。

问：您对Centex未来几年的展望是什么？

答：

我们预计在未来五年内，收入将以每年15%到20%的速度增长，收益的增长速度甚至更快。我们相信，在未来五年内，我们的表现将与过去五年一样好或更好。