为什么住房可能会出现漏洞 - 彭博社

作者：阿梅伊·斯通

这看起来确实是个好消息：4月2日，政府宣布3月份创造了惊人的308,000个新工作岗位（经济学家们只预期约130,000个）。然而，对于房地产市场来说，这些消息就像一吨砖头一样沉重。几乎立刻，利率开始上升，房地产股票开始下跌。

KB Homes（KBH）当天从80.20美元跌至76.60美元，第二天跌至75.27美元（见BW在线，4/5/04，“KB Home: 不再是周期性？”）。D.H Horton（DHI）、Lennar（LEN）和Centex（CTX）在这两天平均下跌了约7%，然后在4月6日略有反弹。

这些股票是否在预示房地产前景的潜在疲软？当然是的。虽然房地产专家指出有无数理由认为房地产市场在2004年可能会保持强劲，但未来几年出现严重下滑的风险显然在增加——特别是在房价上涨最多的地区。

“一个有吸引力的区域。”

到目前为止，利率的跳升是适度的。传统30年期抵押贷款的利率仍远低于其历史平均水平约8%。但在4月6日，Bankrate.com对贷款机构的隔夜调查显示，30年固定抵押贷款的平均利率飙升至5.48%，比一周前的5.2%有所上升。

“对于这样一个相对较小的备份，我很难过于担心，”位于佛罗里达州杰克逊维尔的房地产服务公司Fidelity National Financial的首席估值官Mike Sklarz指出。“我们仍然处于一个非常有吸引力的利率区间。”他认为，利率必须上升到6.5%或7%才能对市场造成伤害。

这种上涨在今年似乎不太可能。实际上，利率在去年八月短暂攀升至6%以上，但在经济在第四季度放缓时迅速回落。但在这一切中，全国的销售量和房价上涨从未下滑。如果经济继续增长，通货膨胀回升，住房市场泡沫在一两年内无疑是一个合理的情景。

可负担性问题。

市场的任何下滑都可能带来重大的经济影响。随着房屋拥有率现在接近70%的家庭，美国人正将越来越多的储蓄——以及他们的希望和梦想——投入到他们的房屋中。“你不能忽视低利率在一定程度上促进了可负担性，并且在过去一年中对房地产价格的持续快速上涨应当给予一定的功劳，”Bankrate.com的金融分析师Greg McBride说。

当利率上升时，直接影响的是人们负担高价房屋的能力，而不是实际的房价。目前，买家正在转向可调利率抵押贷款（ARMs），以寻找他们曾经可以通过30年固定利率获得的相同利率，GMAC Mortgage的高级副总裁Paul Fine表示。ARMs现在为买家提供较低的利率，以换取贷款人在未来某个设定点上调利率的选项。

可调利率抵押贷款（ARMs）的日益普及可能会使住房市场在今年保持强劲，华盛顿（D.C.）的汉利伍德公司总裁弗兰克·安东（Frank Anton）表示，该公司为住宅建筑行业提供媒体服务。问题在于，如果未来几年利率大幅上升，ARMs可能会使房主面临无法负担自己住房的风险（见《商业周刊》，04/12/04，“购房者：ARMed和危险？”）。

这是一个最坏的情况：今天购买一套价值50万美元房屋的买家发现，三年后她仍然欠着同样的金额，但融资的费用却要支付两倍，而她只能以30万美元的价格出售这套房子。想象一下这样的趋势对银行业、消费者信心和更广泛经济的影响并不需要太多想象力。

供需缓冲。

到目前为止，住房专家表示，这种末日情景似乎过于牵强。他们预计未来某个时候房价会趋于平稳，但不会暴跌。虽然地区房价确实会涨跌，但全国平均房价在大约35年的记录中没有下降过。

此外，住房库存仍接近历史低点，而在价格上涨最快的地区，增加供应非常困难，负责覆盖房屋建筑股票的经纪公司弗里德曼·比林斯·拉姆齐（Friedman Billings Ramsey）的克雷格·库塞拉（Craig Kucera）表示。“我们仍然面临显著的供需失衡，”他说。“如果在2005年或今年晚些时候出现放缓，这会增加一些缓冲，但我并不认为会发生这种情况。”

此外，如果利率继续上升（这并不是必然的），这很可能是因为经济在改善，这意味着个人收入将会上升，更多的人将能够负担得起更高价格的房屋，安东说。即使在利率上升的环境中，“可以想象，房地产市场几乎不会受到影响地继续前进，”他补充道。

警告信号。

然而，这并不意味着稳定的房地产价值是刻在石头上的。全国各地已经出现了脆弱的区域。在加利福尼亚的一些地方，如硅谷，平均价格已经超出了典型收入者的可负担范围。斯克拉兹指出，像基比斯凯恩（佛罗里达州）和南安普顿（纽约州）这样的地方，价格上涨最快，可能是潜在的麻烦点。他说，如果价格在过去五年中上涨超过150%，那就是“一个相当好的脆弱信号”。

担心你的邻里吗？关注当地的房源，看看市场上房屋库存的增长以及高端价格的平稳或下跌。这是整个市场的领先指标，斯克拉兹说。留意投机的迹象：你的邻居是否在购买一栋房子，计划修缮后转手出售？

库切拉还关注租赁市场，作为房价上涨潜力的衡量标准，租赁市场在全国范围内正在减弱。如果你可以以远低于购买价格的租金租到一栋类似的房子，那就是一个令人担忧的信号。

此外，关注那些房屋建筑股票。目前，华尔街只是在发出更多风险的信号，而不是房地产市场减弱的现实。幸运的是，房屋不像股票那样容易交易。但随着抵押贷款利率的上升，能够负担得起升级到更好房屋的人会减少。这是今天购房者需要牢记的趋势，即使房地产市场的任何减弱仍然需要几年时间才能显现。

石头 是《商业周刊在线》的高级撰稿人，作为街头智慧专栏作家报道市场

编辑：道格拉斯·哈布雷希特