为什么住房即将“破裂！” - 彭博社

作者：马克·韦斯布罗特

如果你仍然需要证明房地产市场正在形成泡沫，看看我的经济学同事迪恩·贝克在华盛顿特区经济政策与研究中心的研究结果。他追踪了自1951年以来的全国房价。价格在1995年之前基本上与通货膨胀率保持一致。但从那时起，新房和二手房的平均价格已经超过整体通货膨胀率35个百分点以上。这不寻常吗？当然不寻常。

在我看来，这一突然的上涨没有其他合理的解释，除了泡沫。泡沫扩张的一部分可以归因于90年代末股市所产生的巨额财富，这些财富溢出到房地产市场，就像80年代的日本一样。即使在2000-02年股市崩盘后，金融“专家”——那些错误地建议不幸的401(k)投资者“没有办法”让任何长期投资股市的人亏损的人——仍然推荐房地产作为下一个大热门。

当然，这正是泡沫的本质——人们购买一种资产是因为其价格在上涨，这吸引了更多的买家进入市场。价格进一步上涨，循环继续，而不考虑资产的真实价值——无论是股票、房地产，还是17世纪的郁金香球茎。

日本的教训。

所有泡沫最终都必须破裂，尽管很难预测其时机。股市泡沫可能会比实际持续更长的时间。要看到这将是什么样子，可以考虑日本：在1989年，他们的日经股票指数达到了39,000的泡沫峰值。今天，14年多后，它的值不到12,000。想象一下，道琼斯指数跌至其峰值的三分之一以下，并且在14年后仍然停留在那里。

我们知道，泡沫持续的时间越长，规模越大，破裂的可能性就越大。在房地产泡沫的情况下，我认为迹象表明它即将破裂。一个迹象是租金价格与房价之间的巨大差异。这种情况不能持续太久，因为人们可以选择购买或租赁。

在过去一年中，房价上涨了8%，而租金仅上涨了约2%。在一些泡沫区域，如西雅图和旧金山，租金实际上在下降。全国的租赁空置率达到了历史最高水平。这些都是泡沫即将结束的迹象。

无动于衷的美联储。

长期利率的上升，将推动抵押贷款利率，可能比其他任何因素更快地崩溃房地产泡沫。即使在最近利率从3.65%跃升至4.20%的情况下，长期利率在历史标准下仍然非常低。但通货膨胀正在上升：消费者价格指数在过去三个月的年复合增长率为3.7%，而去年为1.7%。

美元的下跌预示着未来不久将会有更多的通货膨胀，尤其是因为美元在历史上仍然被高估（另一个泡沫）——这可以从美国的经常账户赤字看出，该赤字占国内生产总值的超过5%。

联邦储备委员会对通货膨胀加剧的前景表现得异常冷漠。它不仅将短期利率维持在46年来的最低水平1%，而且在最近的声明中，联邦储备的利率制定委员会表示，“不受欢迎的通货膨胀下降”的风险现在“几乎与通货膨胀上升的风险相等”。主席艾伦·格林斯潘也否认了房地产泡沫的存在。很难想象他真的相信这两件事。

预防的分量。

当然，格林斯潘希望将房地产泡沫破裂的影响降到最低。但看看他在察觉到股市泡沫迹象时所做的：在1996年底简短提到“非理性繁荣”后，他退缩了，允许那个泡沫大幅扩张，道琼斯指数增长了80%，纳斯达克几乎翻了四倍，直到崩盘。

我认为格林斯潘本可以通过向公众解释基本的算术，来阻止股市泡沫达到如此膨胀的程度。来自任何一党的许多政治领导人显然也可以做到这一点。

股市泡沫的崩溃导致了2001年的经济衰退，随后是前所未有的劳动市场疲软的复苏。美国仍在经历其后果，包括一波企业犯罪潮，仍在通过法院处理。数百万人失去了大部分退休储蓄。政府上周最新的家庭就业调查报告显示，55岁以上的人占去年新增就业岗位的惊人103%。许多人别无选择：他们再也无法按计划退休。

否认

国际货币基金组织的经济学家——值得称赞的是，他们已经警告美国的住房泡沫有一段时间——估计一旦崩溃，对美国经济的负面影响可能是2000-02年股市崩盘的两倍。

在如此多的利益悬挂之际，继续否认是毫无意义的。即使从最自由主义的“自由市场”政策角度来看，传播准确的信息也是公共利益，以便市场能够有效运作。泡沫并不是市场有效运作的例子。事实上，它们正好相反。而且它们越大，破裂就越困难。

韦斯布罗特是华盛顿特区经济与政策研究中心的共同主任，这是一个自由派智库。您可以在中心的网站上阅读关于住房泡沫问题的对立观点。