购房者：ARM风险重重？ - 彭博社

在去年两次被竞标超过后，亚历山大市迷人的老城部分，亚当·布雷克决定孤注一掷。这位40岁的美国陆军律师为他喜欢的下一个房产出价比要价高出11,000美元。他买下了这栋房子，但只能支付5%的首付，并需要同时申请可调利率抵押贷款和固定利率抵押贷款来融资34万美元的购买。现在，布雷克可以应付他的月供，但如果利率上升，他可能会支付更多，这让他有些不安。“每次美联储开会讨论加息时，我都会感到紧张，”他说。

就在似乎每个能买得起房子的人都已经买了房子的时候，银行正在设计越来越多奇特的方式，让美国人购买他们的第一套房子或升级到更豪华的房子。创纪录数量的美国人已经拥有房屋，但这些新贷款——通常在最初需要较低的月供——使得住房热潮持续高涨，正当利率在过去一年似乎触底时。

随着银行推出从超过房屋价值的首次抵押贷款到不需要偿还任何本金的仅付利息贷款，这一趋势正在迅速增长。“现在每个人都有适合自己的贷款，”信用咨询服务公司Springboard Inc.的总裁兼首席执行官黛安·L·威尔克曼说。

新型贷款的吸引力不难理解。在当前5.5%的常规30年固定利率抵押贷款利率下，房主每借款10万美元每月需支付567美元；而4%的仅付利息可调利率抵押贷款（ARM）每月只需支付333美元，加州帕萨迪纳的IndyMac Bancorp Inc.的数据显示。这些便宜的可调利率抵押贷款吸引了大量买家。这类贷款现在占新抵押贷款的28%，是去年第一季度水平的两倍。

联邦储备委员会主席艾伦·格林斯潘不乏专家地赞扬了可调利率抵押贷款（ARMs）。在二月份，他告诉信用合作社的高管，这种贷款在过去十年中可以为许多房主节省数万美元。他指出，ARMs在其他国家更为普遍，并鼓励抵押贷款行业创造更多选择。“传统的固定利率抵押贷款可能是一种昂贵的购房融资方式，”格林斯潘说。

然而，如果利率仅上升2个百分点，那么在利息仅支付期结束时，10万美元贷款的每月成本可能几乎翻倍，导致一些房主无法支付他们的款项。更糟糕的是，那些仅支付利息的贷款者或那些首付非常低的购房者，如果房价停止上涨甚至下跌，可能会面临房屋价值低于他们所欠款项的困境。纽约投资研究公司Portales Partners的行业分析师马克·阿嘎（Mark Agah）表示：“在某个时刻，利率将会上升，当它们上升时，我们面临着人们失去住房和银行遭受损失的严重风险。”

但银行似乎并不担心。事实上，许多贷款机构正在保留更多的抵押贷款。根据贝尔斯登公司（Bear Stearns Cos.）的数据，在过去12个月中，大型银行持有的抵押贷款和抵押贷款支持证券的金额增长了10%，达到了9980亿美元。在华盛顿互助银行（Washington Mutual Inc.）这家行业领头羊中，抵押贷款和房屋净值贷款在去年增长了29%，达到了1400亿美元。

这些新型贷款有时似乎突破了创造性融资的极限。购房者现在可以借到高达其房屋价值110%的贷款，这在以前只能通过第二抵押贷款实现。一些计划允许借款人跳过付款，未支付的款项将计入本金中。“背靠背”贷款也越来越受欢迎，例如布雷克（Brake）所拥有的——与第一抵押贷款一起申请的第二抵押贷款，使得购房者即使首付很少或没有首付，也能避免支付私人抵押贷款保险。

贷款机构也减少了某些借款人所需的文件。通过“低文件”贷款，借款人可以选择不提供所得税申报表，以换取稍高的利率。这使得收入不稳定的自雇人士能够借款。通过将贷款处理时间缩短一半，买家在热门房地产市场中赢得竞标的机会更大。

高档贷款。 一些新贷款是为信用历史不良的借款人量身定制的。根据抵押贷款行业贸易出版物 Inside B&C Lending 的数据，过去四年中，新次级贷款的数量翻了一番，达到3320亿美元。它们现在占所有未偿还抵押贷款的近10%，而1996年仅为3%。次级借款人申请可调利率抵押贷款的可能性是高信用评分借款人的两倍。

所有这些新的借款方式正在推动国家的抵押贷款债务达到前所未有的水平。自1999年以来，整体抵押贷款借款增加了50%，达到6.8万亿美元，增长速度远快于收入的增长。尽管许多房主正在将信用卡和其他个人贷款转换为可抵税的抵押贷款，但非抵押消费债务的水平也在上升。根据美联储的数据，美国人现在将13.1%的可支配收入用于债务偿还，高于四年前的12.5%。在1980年代，当时的利率要高得多，偿还款项仅占收入的11%。

这种轻松的资金几乎肯定在通过使人们能够支付更多而推动房价通货膨胀，尽管这很难量化。“每个人都在说‘利率，利率’，但实际上是抵押贷款产品在推动市场，”洛杉矶第一资本抵押贷款的抵押贷款经纪人杰伊·罗伯逊说。许多市场——如纽约、华盛顿、南佛罗里达、拉斯维加斯和明尼阿波利斯——最近都出现了两位数的增长。在加利福尼亚，自1999年以来，房价每年上涨14%，根据加利福尼亚房地产协会的数据，只有四分之一的家庭能够负担中位数价格的房屋，现在的价格为405,000美元。而在这些高价州，买家申请可调利率抵押贷款的可能性要高得多。

由于利率仍然较低，复杂贷款的问题尚未显现。根据抵押贷款银行家协会的数据，住宅抵押贷款的违约率在2001年第三季度达到了5.5%的峰值，此后降至4.5%。银行家表示，他们近年来在技术上进行了大量投资，以帮助他们避免坏账并根据风险定价贷款。尽管当利率上升时，银行借款的成本会增加，但可调利率抵押贷款（ARM）借款人开始支付更多利息，因此银行在利润空间上面临的压力并不像固定贷款那样大。

尽管如此，住房市场的巨大上涨使得未来几年对银行来说变得不可预测。根据SMR研究公司的数据，创纪录数量的单身人士现在拥有房屋，而他们通常比夫妻更容易违约。ARM借款人的违约率也高于固定利率的房主。而次级贷款的违约率远高于信用良好的借款人。

专家们已经预测住房繁荣的结束有一段时间了。如果那一天真的到来，传统的固定利率抵押贷款可能就不再显得那么过时了。

作者：克里斯托弗·帕尔梅里，洛杉矶，里奇·米勒在华盛顿