美国：更高的利率不会打击住房市场 - 彭博社

便宜资金的时代正在迅速接近尾声。改善的劳动力市场和定价能力使得美联储越来越接近一系列将影响整个固定收益证券到期结构的加息。随着长期利率在最近几周已经大幅上升，焦点已明确放在住房前景上，这是经济中对利率最敏感的部门。住房需求、房屋建设和房价将如何保持？

这在很大程度上取决于美联储在未来几个月的行动速度。最近几周，关于就业增长、通货膨胀和耐用品订单的意外强劲数据使得10年期国债的基准收益率自3月23日以来上升了75个基点，达到4.44%，因为债券市场正在建立对美联储收紧政策的预期。因此，30年期固定抵押贷款的全国平均利率从3月中旬的5.38%上升到4月底接近6%（图表）。

消费者急于锁定第一季度抵押贷款利率的下降。3月份的新房销售猛增8.9%，达到创纪录的年销售率123万套。现有房屋销售上升5.7%，达到648万套的速度，仅次于11月创下的668万套的记录。尽管利率上升，4月份的抵押贷款需求依然强劲。前四周的购房申请数量高于3月或2月的水平。

历史表明，抵押贷款利率必须超过8%才能使大量潜在买家被排除在市场之外。除非通货膨胀飙升，这似乎不太可能，否则利率的上升总体上——尤其是抵押贷款利率的上升——将是缓慢的。因此，住房活动无疑会从3月份的过热速度降温，但住房需求和新建房屋在今年不太可能崩溃。

最佳论点 反对崩溃的事实是，利率上升主要是因为经济复苏终于获得了动力并在扩大。近年来，由于经济困境，特别是通货紧缩的威胁和大量失业，利率历史上处于低位。随着投资回报率在改善的经济中上升，更高的借贷成本自然会反映出这些更光明的前景。更强劲的经济将抵消部分高利率的影响。

事实上，企业的乐观情绪日益增强。它们正在扩展业务并增加库存。它们还在提高工资，这最终将为消费者创造更多收入。此外，消费者信心再次上升。所有这些将为住房提供坚实的基础。

此外，根据美联储主席艾伦·格林斯潘的声明，债券市场可能已经走在前面。到目前为止，美联储官员没有看到迫使他们大幅提高利率的紧急通胀威胁。这是因为生产率在第一季度仍然强劲，劳动力市场和工业产能中仍然存在大量闲置。因此，最近的通胀担忧可能被夸大了。

确实，原材料价格的激增（不包括能源和食品）开始抬高工业生产中间阶段的价格。这个行业，包括进入成品的加工商品，是许多关于提高定价能力的报告来源。但截至三月，除能源和食品外的成品价格虽然不再平稳或下降，但与去年相比仅上涨了0.7%，核心消费者价格上涨了1.6%。即使通胀率到年底上升一个百分点——这是一种不太可能的情况——过去十年核心通胀与长期利率之间的差距表明，抵押贷款利率将保持在7.5%以下。

即使在这种情况下， 房屋拥有权对大多数家庭来说仍然是负担得起的。考虑一套当前中位数价格为201,000美元的新房，首付为20%。最近75个基点的利率上调使每月的抵押贷款支付仅增加61美元。考虑到美国的中位年薪约为54,000美元，抵押贷款支付仍然只占家庭预算的21%。在7.5%的利率下，支付为1,118美元，占收入的24.9%。

但在8%的情况下，同一房屋的支付上升到1,174美元，占月预算的26%。由于大多数贷款人希望借款人将其总收入的25%用于抵押贷款，任何超过8%的利率都会使房屋拥有权超出许多家庭的承受范围。这就是为什么8%被视为住房表现良好与需求开始枯竭之间的分界线。由于抵押贷款利率在2004年不太可能达到那么高，房屋销售和建设在未来几个季度应该会对国内生产总值增长产生积极贡献。

考虑到新房销售的组合，这一点尤其真实。根据商务部的数据，3月份尚未开工的新房销售数量创下纪录，超过所有销售房屋的40%。已完成的房屋仅占销售的25.8%。这些比例与1980年代初期相比发生了巨大变化，当时已完成的房屋占销售的45%，而未开工的房屋仅占市场的20%。

转变背后的原因 有两个方面。首先，在“交易空间”和HGTV的时代，买家更希望对新房的装修有更多发言权，从主浴室的瓷砖颜色到家庭房的地板。

其次，更重要的是，建筑商从1980年代吸取了教训，当时开发商在投机中建造了过多的新房。当高企的抵押贷款利率和双重衰退导致需求崩溃时，建筑商留下了大量的库存。某些地区的价格被大幅削减，许多建筑商破产。

经历过一次教训后，开发商现在等待需求来产生供应。这种谨慎将对经济产生很大好处。随着建筑商开始建造已经在三月份售出的新房，接下来的两个季度，建筑活动应该会促进GDP增长。

此外，这种建筑方式将为防止房价下跌提供保障，即使在2004年底或2005年销售开始减弱时。建筑商不必进行清仓销售来处理过剩库存，这将倾向于压低一个地区的所有房价。

但上升的利率确实意味着美国某些地区价格飙升的结束。这一切都回归到可负担性。更高的抵押贷款成本限制了买家抬高房价的能力。

更高的利率也有效地关闭了再融资的阀门。从三月中旬到四月中旬，再融资申请减少了近一半（图表）。消费者从再融资现金提取中获得的资金将减少。幸运的是，来自就业市场反弹的收入增长应该能抵消部分损失。

当然，改善的就业形势是让债券市场感到恐慌的一个趋势。但对于消费者和潜在的新房主来说，更好的招聘总是一件好事。更强的收入增长也是如此。如果你超越债券市场的紧张情绪，审视引发不安的原因，保持对2004年住房表现的乐观态度是很容易的。

由詹姆斯·C·库珀和凯瑟琳·马迪根