房地产的新现实 - 彭博社

很明显，互联网正在改变人们寻找新家的方式。如今，超过70%的购房者在签订合同之前会在线购物，较2001年的41%有所上升。毫不奇怪。只需点击几下鼠标，便可以看到圣彼得堡一处价值100万美元的房产或圣路易斯一处价值10万美元的公寓的照片和户型图。

不那么明显的是，所有这些上网浏览房屋的购房者正在如何改变房地产行业。随着大量数据触手可及，他们变得更加精明，并开始削弱房地产经纪人在每笔房屋销售中收取的6%佣金。例如，通过利用网络降低成本，新兴的zipRealty Inc.可以将20%的佣金返还给买家，并将25%返还给卖家。

网络新兴公司HomeGain.com Inc.和已经在抵押贷款领域领先的LendingTree Inc.可能会产生更大的影响。他们利用互联网的力量将房屋卖家和买家聚集在一起，并引导他们与房地产经纪人联系。他们打破传统，将潜在客户的姓名提供给多个代理，让他们相互竞争。这给现有的中介施加了压力，从房地产经纪人到特许经营商，包括RE/MAX International Inc.和Cendant Corp.（CD ）都必须变得更具竞争力，提供更好的服务，并降低费用。

这些网络中介在未来几年可能会蓬勃发展。尽管他们在去年美国房地产佣金中收取的不到1%，但根据科罗拉多州利特尔顿的研究公司Real Trends Inc.的分析师Steve Murray的预测，他们预计在2007年将达到4%。这听起来可能不算多，但在这样一个高度分散的行业中，市场份额的小幅变化会影响消费者的期望。一旦你的邻居获得了更低的佣金，你也会想要一个。“标准的6%佣金在HomeGain不再是标准，”首席执行官Brad Inman说。

有哪些力量在起作用？考虑一下zipRealty。这家位于加利福尼亚州埃默里维尔的经纪公司通过让其代理商在家中通过网络工作来降低成本，而不是在办公室工作。代理商获得在线培训和销售工具，这帮助他们销售的房屋数量是典型房地产经纪人的两到三倍。去年，这家初创公司实现了盈利，房屋销售额翻了一番，达到了16亿美元。

网络推荐服务，如LendingTree和HomeGain.com，采取了不同的策略。他们的策略是帮助经纪人更便宜、更快地找到客户。作为交换，经纪人在完成销售时向LendingTree支付高达35%的佣金。例如，在一栋价值30万美元的房子上，LendingTree将获得高达6300美元。如果这些服务带来更多客户，经纪人可以获得足够的额外交易来弥补分成的佣金。去年，LendingTree的推荐导致了大约7000笔房屋销售。

大型特许经营商比其他行业的现有企业有更多的防御措施。Cendant和RE/MAX起诉LendingTree，要求停止宣传他们特许经营的当地经纪人接受LendingTree的推荐。在案件待决期间，LendingTree被禁止使用这些名称。撇开诉讼不谈，Cendant表示，当代理商从特许经营商那里获得客户时，他们赚的钱更多，而不需要分成佣金。

但变化正在进行中。穆雷报告称，在最近的焦点小组中，代理商表示他们正在降低费率，因为受到客户的压力。就像白蚁一样，网络正在侵蚀旧的家园。

作者：蒂莫西·J·穆兰尼