税务局日益昂贵的上门服务 - 彭博社

作者：阿梅伊·斯通

由于房地产市场的繁荣和地方政府面临的更高成本这两股力量，过去几年物业税急剧上升。根据人口普查局的数据，从1999年到2003年，物业税收入跃升了25%，达到了2970亿美元。在同五年内，州和地方的个人所得税仅上涨了3.6%，而企业所得税下降了6%。

物业税已经被专家评为最令人厌恶的税种，未来将变得更加令人厌恶。这是因为它们往往滞后于房地产市场。在即将到来的一年中，随着利率上升，住房市场可能会开始停滞，而物业税仍在上升。在一些国家房地产市场最膨胀的地区，房主可能会发现，他们在物业税上的支出增加，而他们的房屋价值却在下降。

渴望的财政。

对于那些为了进入昂贵房屋而努力的近期买家来说，这意味着额外的压力。“利率的作用基本上与物业税相同，”德克萨斯农工大学房地产中心的经济学家查尔斯·吉利兰说。当利率上升时，它使得住房变得更难负担，从而减少需求并压缩市场价值。“如果两者同时上升，那么就会出现双重打击。”

然而，到目前为止，物业税和房价的方向都是上涨、上涨、再上涨。根据明尼苏达州纳税人协会的数据，1998年美国的平均房屋价值为121,000美元，平均应缴税款为1,780美元，该协会每两年进行一次全国物业税率的详细调查。五年后，平均房屋价值上升至168,000美元，物业税账单攀升至2,550美元。这意味着物业税上涨了43%，而房屋价值上涨了38%。

税单的增长速度甚至超过了房屋价值，因为各州和城镇正在利用房地产的繁荣来增加因收入税收入减少和教育、医疗等支出增加而枯竭的地方财政，税务专家表示。由于选民将房价上涨（而不是地方政治家）归咎于税收增加，因此财产税的上涨更容易通过，而他们并没有意识到，地方预算的增长通常也是问题的一部分。“这就像是一个秘密的税收增加，”专门研究州和地方税收的经济学高级顾问马克·麦克穆伦说。对于地方政府来说，“他们喜欢这样，”他说。

“政策制定者的危机。”

虽然各州的税法差异很大，这使得概括变得困难，但在大多数地方，如果地方预算保持不变而评估的房屋价值上升，税率将下降，筹集的总金额将保持不变。但在全国范围内，情况并非如此。“人们往往关注他们房屋的[评估]价值上升，”明尼苏达州纳税人协会执行董事林恩·爱德华·里德说。“真正的问题是：你的城镇在评估多少税收，这取决于预算。”

目前，在美国某些地区，财产税的反抗正在酝酿中。根据2000年人口普查，新泽西州在每人财产税收集方面排名第一，正在考虑提高所得税以降低财产税。缅因州在投票中有一项限制财产税增长的提案。基林顿镇最近投票决定脱离佛蒙特州，成为新罕布什尔州的一部分，以减少财产税——这一举动不太可能在两个州的立法机构中通过。

“在过去两年中，财产税一直是公民团体关注的首要州和地方问题，”国家纳税人联盟发言人皮特·塞普说，该联盟支持地方组织推动降低税收的倡议。然而，这场反抗并不是全国性的，因为大约一半的州已经对更高的财产税设定了一些限制。在1978年，当美国经历最后一次重大财产税反抗时，加利福尼亚州、俄勒冈州和马萨诸塞州等州通过了对财产税增加的严格限制。“这并不是普遍存在的，但全国有许多地方，选民对财产税的看法对政策制定者来说是一场危机，”麦克穆伦说。

透明收费。

专家表示，从政策角度来看，通过财产税与其他方式增加收入有一些好处。首先，财产税比基于经济强度波动的所得税和销售税的收入更稳定。“多样化的税收系统是好的，”麦克穆伦说。他还表示，财产税是累进的，因为最富有的人缴纳更多的税。

里德喜欢财产税，因为它们对普通公民来说是最透明的。与通过预扣税款的所得税或分散在一年购买中的销售税相比，财产税非常明确。房主明白他们在支付什么以及这些钱的用途——这也是引发如此强烈情感的主要原因。里德认为，公民因此对地方政治家的财政支出更加负责。

A&M 大学的吉利兰指出，居民可能通过享受高水平的学校和优质的公共服务，实际上收回他们在更高物业税中支付的金额。他表示，这些因素提升了社区，增加了房地产价值，足以抵消额外的物业税。

用脚投票？

这毕竟是目标。但是，如果你的物业税上涨得比你认为公平或你支付能力更快，你可以采取一些措施。塞普建议考虑对你的评估提出上诉。如果评估不准确（它列出了三个浴室，而你只有两个）或与邻里其他物业不符，这可以成为上诉的理由。他说，花几个小时的努力，“可以为你节省每年几百美元的虚高物业税。”

许多州和城镇都有计划，允许低收入或老年居民推迟物业税。抵押贷款机构似乎不断想出更多方法，让房主利用他们的房屋净值来支付当前账单。再融资，或者如果你没有抵押贷款，可以考虑“反向抵押贷款”。通过这些方式，贷款人向房主提供每月收入流，最终在房屋出售时（连同利息）偿还。

对于面临物业税压力的房主来说，搬到一个税收较低的地区也是一个常见的选择，尽管这对长期居民来说可能令人厌恶。但是，随着全国某些地区愤怒情绪的加剧，兑现高价房屋并离开这个城市可能会成为最佳的逃脱方式。

斯通是《商业周刊在线》的高级撰稿人，作为街头智慧专栏作家报道市场

编辑：贝丝·贝尔顿