评论：一片可怕的空地 - 彭博社

在过去的住房周期中，利率上升通常意味着房屋建筑商面临麻烦，使他们坐拥大量未售出的房屋库存。因此，随着利率再次上升，行业是否会面临另一次崩溃？如果你听听一些全国最大的建筑商，他们发誓已经从过去的错误中吸取了教训，那就不会。密歇根州布卢姆菲尔德希尔斯的普尔特住宅公司（PHM）首席执行官理查德·J·杜加斯（Richard J. Dugas, Jr.）表示：“我们的业务比过去更加规范。”

也许是这样。但是即使建筑商在过度建设上有所收敛，他们仍然在悄然进行一种不同形式的投机，这在经济下行时可能会造成真正的损害。随着适合的土地越来越稀缺，许多建筑商近年来在东南部和西部以令人眩晕的速度抢购新地块。例如，普尔特现在控制着大约290,000个地块——根据他们预计今年将完成的40,000套房屋，这相当于七年的供应。总部位于达拉斯的Centex公司拥有76个月的土地供应，约比一年前多出18个月，机构研究服务Gimme Credit的高级债券分析师凯西·香农（Kathy Shanley）指出。

问题是，如果美联储比预期更严格地收紧信贷，这场土地抢购可能会在未来几年对建筑商的利润造成严重拖累。这是因为大多数大型建筑商用债券融资购买土地，持有这些空地的利息支出将大幅上升，因为住房销售下降，土地在多年内未开发。这就是为什么A.G. Edwards & Sons Inc.（AGE）的住房分析师格雷戈里·E·吉伯（Gregory E. Gieber）认为，建筑商和开发商可能正在为他们的美好前景埋下隐患。“即使抵押贷款利率在上升，你仍然可以看到乐观情绪在上升，”他说。

业内许多人认为这些担忧是没有根据的。他们辩称，即使利率上升，他们也能保持每年25%的高增长速度——但前提是他们必须不断购买土地。“对于大型建筑商来说，要继续以他们的增长速度发展，他们必须购买更多土地才能维持现状，”迈阿密的Lennar Corp.首席执行官Stuart A. Miller说。即使增长放缓，建筑商们表示，他们别无选择，只能囤积土地，因为地方政府通常需要长达三年的时间才能批准建筑计划。他们还指出，他们并不总是直接购买土地：通常，他们只是为后续购买保留选择权。

即便如此，这些选择权通常需要支付1%到20%物业价值的押金，风险并不小，因为它们可能变得毫无价值。在Pulte，58%的土地以这种方式持有，首席执行官Dugas认为，即使Pulte被迫让所有选择权到期，也不会遭受“重大损失”。Pulte现有的土地选择权大约花费了1.9亿美元，约占其在90亿美元收入中赚取的6.24亿美元的三分之一。

即使住房需求保持建筑商所期待的强劲，目前新土地的竞标战可能会对未来的利润造成影响。随着住房价值飙升，建筑商们通过在几年前获得的廉价土地上建造而获得了丰厚的利润。然而，在过去一年中，热门市场的原始土地竞标变得异常激烈。在5月中旬，Pulte以创纪录的1.005亿美元击败Toll Brothers Inc.和D.R. Horton Inc.，在亚利桑那州的拍卖会上购买了276英亩的土地——几乎是该物业评估价值的三倍。而在去年6月，内华达州拉斯维加斯附近由土地管理局拍卖的995英亩土地以每英亩231,979美元成交——比去年拍卖上涨了46%，几乎是所有早期拍卖平均价格的三倍。

鉴于获取新土地的成本不断 spiraling，分析师认为，房屋建筑商需要房屋价值持续大幅上涨才能维持他们的利润率。但如果对住房的需求放缓，建筑商可能会面临利润率缩小和利润平稳的局面。这可能会让他们再次感到不适。

作者：迪恩·福斯特