欧洲的大规模房地产抛售 - 彭博社

德国的卫生与社会保障部短缺35亿美元。它需要近20亿美元来填补国家养老金基金的缺口，其余的用于偿还其他债务。但困扰的财政部长汉斯·艾希尔无法拨出一欧元。解决方案？利用卫生部的房地产资产。计划是出售卫生部的Gagfah Gemeinützige社会住房单位，该单位在德国各地拥有82,000套住房。如果一切顺利，出售将获得36亿美元，足以解决该部的财务困境。

德国卫生部并不是孤单的。在整个欧洲，资金短缺的市政当局和政府机构已经开始将公共部门住房和其他物业出售给机构投资者。法国希望通过出售100万平方米的办公空间，包括位于巴黎的历史悠久的国家行政学院大楼，来在今年产生6.05亿美元的收入，预计该大楼将以约4800万美元的价格出售。“我们的公共资产必须更动态地管理，”财政部长尼古拉·萨科齐说，他正在监督这次出售。在意大利，西尔维奥·贝卢斯科尼的政府鼓励现有租户通过提供市场价格的大幅折扣来购买公共部门住房。波兰、捷克共和国甚至俄罗斯也在私有化国有公寓，这一举措让人想起1980年代英国首相玛格丽特·撒切尔发起的大规模市政住房销售。

但迄今为止，最大的房地产交易正在德国进行，政府拥有大约300万套公寓。这是自1918年以来政府拥有住房库存稳步增加的遗产。5月25日，柏林市以24.2亿美元的价格将65,700套公寓出售给高盛（GS）的白厅街房地产基金和Cerberus欧洲投资者，后者是Cerberus资本管理公司的一个部门。像这些机构投资者——大多数来自国外——看到在德国大部分地区房地产价格仍处于10年低点时，进入市场的机会。大约40个潜在买家，其中许多是外国人，首次出价购买Gagfah Gemeinützige，其公寓大多由低收入家庭居住。总部位于伦敦的Terra Firma资本合伙公司，由前野村控股（NMR）银行家Guy Hands管理，以及总部位于纽约的堡垒投资集团，正在最后一轮谈判中激烈竞争。“英国和美国的投资者特别渴望购买，”柏林RDM房地产协会的官员彼得-乔治·瓦格纳说。“他们比当地人更快意识到机会。”

更严格的管理

乍一看，这些投资的回报机会似乎确实是长期的。过去十年中，德国大部分地区的房价一直停滞不前，租金的上涨速度也慢于通货膨胀。法国的商业房地产市场也一直疲软。但投资者认为，他们以极低的价格获得了这些物业，并且随着经济复苏，租金将会上涨。最重要的是，投资者预计通过比国家更有效地管理物业公司来获利，然后将公寓出售给现有租户。凯雷集团欧洲房地产基金的董事总经理埃里克·萨森表示，自2001年以来，该基金投资的近6亿美元中有一半是在曾经由公共机构拥有的物业上。“通常，这些物业管理不善，”他说。

由于许多欧洲政府面临预算赤字，未来几个月和几年内，可能会有更多的办公室和住宅上市。这对机构和零售买家来说都是好消息。

作者：大卫·费尔兰姆，法兰克福，卡罗尔·马特拉克，巴黎