你的家按数字计算 - 彭博社

彼得·科伊

房子是大多数美国人最有价值的资产，而最近它的表现最好。然而，从某种意义上说，它是普通投资组合中最不被理解的组成部分。关于房屋所有权的财务建议主要由房地产经纪人的真理组成：买你能负担得起的最大房子……房地产市场从未崩溃……房子比股票和债券更值得拥有，因为它们是有形的。这些销售口号无法替代对这一对你财务未来至关重要的资产的严肃分析。

要将住房作为你投资组合的一部分进行评估，放下你对家、甜蜜家的感情。摆脱对许多市场中房价最近大幅上涨必将持续的错觉。相反，以你对1,000股IBM（IBM ）的冷静态度来看待你拥有的或想要购买的房产。运用投资的基本概念：总回报、风险降低、交易成本、流动性、强制储蓄、杠杆、市场深度、税收处理和净现值。很少有人对房子如此理性。“人们凭直觉购买，然后才掏出钱包，”房地产书籍作者朱莉·加顿-古德说。当他们确实使用投资术语时，通常是因为他们眼中闪烁着美元的符号。“将住房视为投资的倾向是‘房地产泡沫’的一个定义特征，”耶鲁大学的经济学家罗伯特·希勒和韦尔斯利学院的卡尔·凯斯在去年的布鲁金斯学会论文中写道。

对住房进行良好的绿色眼镜分析可能会让你得出结论，某些热门市场的房价——从纽约和华盛顿到旧金山、洛杉矶和圣地亚哥——是危险地高。警告信号随处可见：房价上涨的速度远远超过收入，利率似乎正在从历史低点上升，而房屋拥有率已经达到了创纪录的高点。

但无论你所居住的市场是泡沫还是平稳，本文的目的是展示经济学家和顶级投资者开发的金融分析工具如何帮助你在关于你称之为家的地方做出更好的决策。

一个好的起点是总回报。与股票的回报一样，房屋的回报也有两个部分。首先是“红利”。这就是你从物业中获得的年度现金流。房屋的红利不是支付给你的支票，而是你每年通过不必向房东支付租金而节省的钱，减去年度房主费用，如公用事业、保险和维护。根据韦尔斯利的案例，这个红利大约是每年6%或7%，在扣除财产税或所得税之前。

微薄的收益

你的回报的另一部分是资本收益或损失，当你以高于（或低于）你购买时的价格出售房屋时获得。从1975年到2003年，根据联邦住房企业监管办公室的数据，房价以每年5.8%的复合增长率上涨。将红利和资本收益加在一起，你会得到大约12%的相当可观的年度税前住房回报。根据伊博森协会的数据，这与同期股票的13%的年度税前回报（包括红利和资本收益）相比。为了便于比较，这些计算假设房屋和股票都是用现金购买的。实际上，大多数房屋是用借来的钱购买的。在扣税后，住房在这一期间超过了股票，尤其是对于那些股票回报受到重税的高收入人群。

房屋回报和股票回报之间有一个重要区别：虽然最近许多人通过房地产致富，但在全国范围内，整个时期内，资本收益仅占房屋总回报的5.8个百分点，而股票总回报的9.4个百分点。剔除通货膨胀后，房屋的资本收益看起来更小。从1975年到1995年，典型单户住宅的通货膨胀后年增值率仅为0.4%。将时间延长到2003年，年增值率也仅为1.3%。根据OFHEO经济学家的说法，即使这些温和的数字也高估了年资本收益约半个百分点，因为价格上涨部分是由于房主在翻修上花费的资金。

如果自1975年以来的历史重演，那么那些尚未坐拥大量房地产财富的婴儿潮一代最好在他们的401(k)账户中存下很多钱，因为他们将无法指望未来房价上涨带来的收益。另一方面，仍在租房的X世代可能有一天真的能够负担得起一套房子，因为价格不会永远以超过通货膨胀率或收入增长率的速度增长。

这里还有一个更微妙的含义。许多人为了购买他们能负担得起的最昂贵的房子而做出巨大的牺牲，认为房子越大，未来产生的收益就会越大。但这可能是一个错误：历史表明，大多数房屋卖家的未来通货膨胀后收益可能会很温和。

所以如果你真的喜欢大房子，就买一个。但如果你讨厌打扫空房间和用对讲机与孩子沟通，就买一个小房子——别担心你会错过大利润。购买一个小房子会让你有更多的钱去做让你的房子更愉快的事情。“人们最终会变得房子贫困，”JPMorgan Fleming资产管理公司的财务规划策略师苏珊·赫希曼说（JPM ）。 “你走进一个漂亮的房子，但里面没有家具。”

租赁对冲

聪明的投资者也将房子作为 风险降低 的手段。由于拥有房屋可以保护你免于支付租金，实际上它是对未来租金上涨的对冲。因此，你计划在一个地方待的时间越长，买房而不是租房就越合乎逻辑。房子还可以稳定投资组合，因为房地产市场的涨跌与股票和债券的涨跌并不密切相关。问题是，许多人，尤其是刚起步的年轻家庭，财富的大部分都与住房挂钩。加州大学圣地亚哥分校的经济学家马乔里·弗拉文建议，那些资产偏向住房的人应该通过将其投资组合的其余部分倾向于债券而远离风险较大的股票，以抵消其住房投资中固有的高风险。

提高住房回报的最佳方法之一是最小化 交易成本，因为房屋的交易成本远高于其他资产。出售50万美元的股票大约需要350美元的经纪佣金。相比之下，出售一套50万美元的房子可能需要大约4万美元的费用，杰克逊维尔，佛罗里达州的房地产服务公司Fidelity National Financial（FNF ）的首席估值官迈克·斯克拉兹估计。再加上为出售和搬家准备房产所花费的金钱、时间和麻烦。由于交易费用如此之高，频繁搬家是没有意义的——就像你通过不频繁交易账户来节省经纪费用一样。

许多人低估了 流动性 在住房中的价值，直到他们急需大量资金。幸运的是，近年来随着快速再融资以及房屋净值贷款和信用额度的普及，住房的流动性有所改善。最有用的是房屋净值信用额度，直到你在紧急情况下需要使用它们之前，它们不会花费你任何费用。如果你还没有一个，赶快去申请一个。

讽刺的是，借用净值的便利性剥夺了房屋拥有权一直以来最大的优势之一： 强制储蓄。虽然人们仍然必须每月偿还本金，但他们可以——而且确实会——通过同时借款来抵消净值的积累。

在经济良好时，房屋是赚钱机器，因为它们是以巨大的 杠杆 购买的。假设首付为5%，房屋价格在一年内上涨10%将为你带来200%的净值回报。如果关于房屋是稳定投资的真理是正确的，这种极端的杠杆程度是可以接受的。但这仅适用于全国平均水平。价格在不同地区的波动性更大——而且在每个房屋之间的波动性更大。在1993年的一项研究中，耶鲁管理学院的经济学家威廉·戈茨曼发现，在短短一年内，旧金山任何给定房屋的价格有三分之一的机会会比长期趋势上涨或下跌12.7%。其他城市的波动性仅稍微小一些。

尽管杠杆可以被滥用，但从本质上讲，零首付款并没有什么危险，只要你把本来会用于首付款的钱存起来，或者再投入到房产中。例如，30岁的贷款代理埃里克·克莱姆和31岁的高中教师妻子艾琳去年在加利福尼亚州亨廷顿海滩购买了一套价值385,000美元的联排别墅时没有支付任何首付款。他们本来有首付款的钱，但选择在购买后将其用于装修。这提高了联排别墅的价值，并给他们带来了资产净值。

许多人犯的错误是认为他们被允许承担的杠杆越多，就越能负担得起房子的价格。这是搞错了方向。明智的做法是首先计算出你能负担得起多少房子的费用，考虑到你的收入和其他变量，然后选择贷款和首付款之间的平衡。“你有资格获得的贷款和你能负担得起的两者是不同的情况，”位于芝加哥北区的Coldwell Banker经纪人保拉·尼科尔斯说。

克利夫兰的优点

当然，当面对当今热门市场中房屋的高昂价格时，很难坚持谨慎的誓言。商业周刊的奢侈住房可负担性指数显示，尽管在克利夫兰、圣路易斯和亚特兰大等地，市场顶端的房屋仍然对高收入家庭来说相对容易负担，但与旧金山、华盛顿、洛杉矶和圣地亚哥等城市的高收入相比，它们的价格令人恐惧，因为这些城市的建筑无法满足需求。担心在这些市场的高点被坑吗？那么就选择一套更小的房子，或者租房等待市场下滑——或者再看看克利夫兰的优点。

在市场顶层购买房屋的人面临着过度支付的最大风险。这是因为市场深度较差——换句话说，交易很少，因此供需的小波动可能导致价格的大幅波动。不要假设你所报价的价格接近市场能够承受的价格。例如，位于伊利诺伊州湖森林的铂金建筑公司最近将位于芝加哥郊区海兰帕克的一栋豪华房屋的要价提高到800万美元，尽管自2000年以来它以600万美元的价格上市，但一直没有买家。

税收待遇是许多家庭决定拥有房屋的关键因素：抵押贷款利息支付是可以扣除的。此外，住房的红利没有税——也就是说，它为你提供的庇护价值。而且，个人出售房屋的前25万美元资本利得，或夫妻的50万美元资本利得，如果出售的房屋是主要居所，并且业主在过去五年中住满两年，则免税。你可以无限次享受这一税收减免。此外，2003年的税法将超过限额的资本利得税降低到适度的15%，而不是20%。 “这使得住房比以前更具吸引力，”波士顿投资管理公司Appleton Partners的首席投资策略师乔纳森·努南说。

一个充分利用税法变化的家庭是埃德蒙德和詹妮弗·萨姆及他们的两个孩子，他们在三月份以62万美元的价格购买了一栋位于加利福尼亚州卡尔斯巴德的新四居室房屋。萨姆是一名注册会计师，他总是购买新建房屋，因为他说，建筑商以比现有房屋低10%到20%的折扣出售它们。萨姆一家在过去五年中买卖了两处住宅，每次都获得了可观的资本利得，并已经以110万美元的价格签约购买另一处房屋。埃德蒙德·萨姆的一个建议是：要进入新开发项目，“请加入建筑商的优先名单。”

最佳工具

虽然上述所有工具都很有用，但如果你必须选择一种评估房屋的技术，那就是 净现值。这是房屋现金流的现值。每年的负现金流包括抵押贷款支付、物业税、水电费和维护费用。正现金流则是通过所得税扣除产生的节省，以及——最重要的因素——避免的租金。这些现金流在每年进行净值计算，并按当前利率折现。通常，你计划在房屋中居住的时间越长，净现值就会越大。

你不需要MBA就能搞清楚这一切。一个可以免费试用的房屋净现值计算程序可在 www.smithfinancialplace.com 找到，由波莫纳学院的经济学家加里和玛格丽特·史密斯创建。令人放心的是，这个计算器产生的答案符合常识。例如，它显示你为房屋支付的价格是决定其对你净现值是正还是负的关键因素。（信息：当心泡沫，不要支付过高的价格。）

处理房屋净现值等困难问题并不有趣。但你有责任为自己做出关于最大投资的最明智决策。

与在芝加哥的安·特蕾丝·帕尔默和在亚特兰大的迈克尔·艾达姆合作