房地产投资信托：在今天的价格下，挑剔是值得的 - 彭博社

作者：罗伯特·巴克

在7月1日，IBM（IBM ）的225,223名员工可以开始将他们的钱投入房地产投资信托基金。实际上，过去五年中，提供房地产基金的计划数量翻了一番。然而，IBM的这一举动发生在一个奇怪的时刻。房地产投资信托基金在长期内表现良好，自2000年以来更是表现出色。然而，突然在这个春天，它们出现了下滑，目前落后于大盘。

对利率上升的恐惧是此次抛售的直接借口。但更基本的问题是：房地产投资信托基金变得昂贵。克里斯·梅耶是哥伦比亚商学院保罗·米尔斯坦房地产中心的主任。在全国房地产投资信托协会举办的最近一次会议上，他指出，在3月份，房地产投资信托基金的交易价格比其资产净值高出22%。这比2000年的19%折扣有所上升——这是自97年以来的最高水平。它们现在的交易价格比净资产值高出10%——而这些资产价格也大幅上涨。在会议上，一位又一位的房地产投资信托高管证实，房地产变得非常昂贵，丰厚的养老金资金正在追逐交易。

这让我想到两件事： 如果你想从房地产投资信托基金中获得资本收益，你最好比平常更加谨慎地选择你的房地产投资信托基金。其次，如果你满足于房地产投资信托基金提供的股息收入，那么你不仅必须降低股息被削减的几率，而且还要寻求一个有望上升的股息。

考虑到这一点，我开始寻找一位杰出的候选人。我想要证据表明对削减股息的深切厌恶，以及一个使股息增长成为可能的战略和财务状况。我选择了联邦房地产投资信托。首先，联邦有着36年的更高支付记录，是房地产投资信托中最长的。“增加我们的股息是我们拥有的最重要资产，”首席执行官唐纳德·伍德说。“我看到的没有任何东西会阻止这一纪录的继续。”

这很好，但联邦的数字更令人信服。联邦专注于社区购物中心，控制着东北部、中大西洋和加利福尼亚一些密集地区约1700万平方英尺的物业，例如圣荷西的圣塔纳大道，在经历了冷清的开局后正在升温。Safeway（SWY）是联邦的第一大租户，但占总租金的比例不到3%。随着短期利率的上升，联邦今年将其浮动利率债务的敞口减半，而其收益与固定费用的比率则在上升。去年，联邦的收入增长了13%，达到3.58亿美元，运营资金（房地产投资信托分析师使用的现金流量指标）跃升45%，达到1.31亿美元，或每股2.70美元。今年，伍德预计运营资金为每股2.81到2.84美元；华尔街预计2005年可能达到3美元。

这对股息意味着什么？以当前每股1.96美元的年率计算，以每股39美元的价格购买者获得5%的收益率。（提醒：大多数房地产投资信托的股息仍然作为普通收入征税，而不是去年对大多数公司股息生效的较低税率。）如果联邦明年运营资金达到3美元，且其支付率保持稳定，股息可能上涨约7%，达到2.10美元，收益率接近5.4%。除此之外，伍德的目标是运营资金增长8%到10%，他认为这是通过租金上涨和翻新一些购物中心来实现的。这使联邦免于通过增加物业来寻找增长而支付今天的高价。“我可以非常挑剔，”伍德告诉我。你也应该这样做。

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