那套入门房可能是个不成问题 - 彭博社

在许多住房行业高管中，这几乎是一种信仰。一些联邦储备官员也是信奉者：由于经济强劲和就业市场健康，住房市场将能够承受联邦储备于6月30日启动的加息周期。根据这种推测，强劲的增长将推动工资和薪水，给购房者提供他们所需的额外资金，以覆盖增加的借贷成本，从而支撑住房市场。

不过，等等。事实证明，需要相当大的收入增长才能抵消利率上升对住房可负担性的影响。此外，首次购房者已经在财务上绞尽脑汁以购买他们的房屋，现在借贷成本的增加使他们显得特别脆弱。如果这些购房者消失，他们的缺席可能会对市场产生过大的影响，因为他们提供了市场所需的新需求。底线是：住房市场可能会比一些乐观者想象的更加艰难。

快速查看全国房地产经纪人协会编制的住房可负担性指数就能明白原因。经济学家普遍认为，该指数是衡量普通美国人能够支付多少房屋的最佳指标。它假设购房者支付20%的首付款，并且每月在抵押贷款支付上不超过其月收入的25%。

那么，如果抵押贷款利率到明年年底上升1 1/4个百分点，房地产经纪人和其他分析师预测会发生什么呢？结果显示，中位家庭收入必须增加近15%，才能保持房屋的可负担性与今天相当。然而，过去一年收入仅增长了3%。

当然，已经拥有房屋的平均家庭如果选择搬家，即使利率如预期上升，他们仍然会有足够的资金。但首次购房者，市场的生命线，可能会发现自己运气不佳。根据房地产经纪人的指数，抵押贷款利率上升1 1/4个百分点意味着中位收入的首次购房者需要有42,000美元的收入才能符合购买一套典型的145,000美元起步房屋的资格。然而，今天的中位收入仅为31,000美元。当然，他们总是可以借更多的钱，或者选择可调利率抵押贷款以尝试降低还款。但如果他们不想走那条风险较大的路，他们可能不得不满足于一个需要修缮的房子或一个公寓。或者，他们可能完全被市场排除在外。

在这一切中，最大的变数是随着利率上升，房价会发生什么。近年来，房价急剧上涨，市场繁荣。在东海岸和西海岸的一些地区，价格上涨如此之快，以至于首次购房者已经发现很难找到负担得起的房子。再加上随着利率上升而增加的借款成本，可能会酝酿出一些相当陡峭的价格下跌的局面。虽然全国范围内的房价下跌是罕见的，但历史表明，区域市场可能会遭遇严重的下滑。

把所有的事情放在一起，这并不是一个美好的画面。也许任何人所能希望的最好结果就是住房市场暂时停滞，直到收入上涨到足以让房屋再次变得可负担为止。但是在最近的繁荣时期之后，平稳的市场可能会让人感觉相当糟糕。

作者：里奇·米勒，华盛顿