房屋泡沫即将破裂吗？ - 彭博社

房地产在全国某些地区变得有多疯狂？问问西耶拉和科尔宾·斯图尔特，他们刚在加利福尼亚州普莱森顿买了一栋 modest 的 2,000 平方英尺的房子，价格为 730,000 美元。抵押贷款和税款将占他们收入的 55%，迫使他们放弃有线电视等额外开支。29 岁的市场营销人员西耶拉说：“前几天晚上我们在做预算，差点打电话给房地产经纪人，说我们想退出。”

也许不久之后，斯图尔特一家——以及其他在全国范围内支付高额费用的近期购房者——会希望他们能关注自己的犹豫。在经历了惊人的四年住宅房地产繁荣之后，房地产市场可能终于达到了顶峰，并正朝着下滑的方向发展。罪魁祸首：利率上升。房价在未来一年左右可能会在全国范围内趋于平稳，而在过热的沿海市场则可能会下跌。住房市场的下滑将挤压那些为了支付高价而过度借贷的近期买家——并有可能通过冷却消费者支出以及住房建设、贷款和房地产业务来拖慢整个经济。

判断一个过热市场的顶峰总是很棘手，而悲观者之前也曾错过。乐观者认为，即使出现修正，大多数房屋的价值仍将远高于几年前。他们还表示，移民、第二套房的购买以及婴儿潮一代的遗产将支持住房市场。抵押贷款公司 Countrywide Financial Corp. 的董事长兼首席执行官安杰洛·R·莫齐洛说：“我认为[市场]将继续上涨。”

每月付款跳跃

但这次有一些重要的不同：利率正在逐渐上升。正是美联储操控的利率下降导致了房地产泡沫的膨胀。但从6月30日开始，联邦基金利率上调了一个季度点，美联储已经开始了一个承诺将是长期收紧周期的过程。即使美联储的加息是适度的，更高的抵押贷款利率必然会使房屋变得更难负担。如果30年期固定利率抵押贷款仅上升一个百分点，从目前的6.2%升至7.2%——这在预测范围内——房价必须下降11%才能使新买家的每月抵押贷款付款不增加。如果固定利率上升到8%，房价需要下降20%才能保持付款水平。

利率上升将比过去更具伤害性，因为市场更依赖于高度杠杆化的买家。根据美联储的数据，自2000年以来，抵押贷款债务的增长速度甚至超过了房屋价值的增长，使得房主的净资产仅占房屋价值的55%，而1986年为72%。杠杆加剧了价格下跌的痛苦。如果，比如说，一个买家在一栋价值50万美元的房子上欠45万美元，而房子的价格下跌10%，那么净资产将缩减为零。

自2000年以来的重度抵押贷款借贷使房地产市场能够躲避一个铁律：房价不能永远以比收入更快的速度上涨。在过去四年里，它们确实如此。房价与中位家庭收入的比率创下3.4的纪录，这一数字比1975-2000年的平均水平高出19%，根据联邦住房企业监管办公室和人口普查局的数据。随着利率上升，回归长期平均比率将需要房价下降19%——或者收入不切实际地上涨24%。

如果房屋市场出现下滑，可能会使经济受到影响。人们会感到财富减少，因此更不愿意消费。高盛（GS）经济学家简·哈齐乌斯等人认为，住房财富的下降对消费者支出的抑制作用至少是股市同样规模损失的两倍。即使是那些仍然想消费的房主，也会更难获得房屋净值贷款或现金再融资——这是过去几年消费者流动性的重要来源。

经济影响不会是突然的冲击，而是逐渐而缓慢的。汇丰证券公司（HBC）的美国经济学家伊恩·莫里斯估计，未来五年全国房价将下滑5%到10%。他在一份名为美国住房泡沫的报告中预测，这可能导致经济增长在2005年下半年放缓至2%，而现在为4%。

对住房持乐观态度的人指出全国房地产经纪人协会的住房可负担指数，该指数显示，184,000美元的中位价现有房屋对于年收入55,000美元的家庭来说是相对容易负担的。但这仅仅是因为利率如此之低，压低了月供。廉价抵押贷款的优势使得住房在其他所有衡量标准上都变得昂贵。与家庭收入相比，它们不仅高，而且与类似物业的租金和新建房屋的成本相比也高。

美联储主席艾伦·格林斯潘淡化了全国住房泡沫的危险，部分原因是住房市场是地方性的。果然，从俄亥俄州到德克萨斯州再到亚利桑那州，大部分中部地区的房价仍然合理，因为建筑跟上了需求的步伐。但在足够多的市场中出现泡沫，如果它们破裂，其影响将会在全国范围内感受到。格林斯潘还声称，买卖房屋的高成本抑制了投机行为。然而，一些市场正在出现投机行为，例如“翻转”，人们在房屋或公寓尚未建成之前购买，然后在几个月后以盈利的方式出售。

过热现象在洛杉矶、旧金山、圣地亚哥、华盛顿、纽约和波士顿等市场最为严重。沿海房地产的起飞始于2000年——这表明1990年代末的投机热潮并没有消失，而是从股票转向了房地产。根据联邦住房企业监管办公室的数据，从2000年到2004年第一季度，太平洋地区的单户住宅价格年增长率为8.2%，新英格兰为8%，中大西洋地区为7%。该机构表示，在截至第一季度的一年中，洛杉矶的价格上涨了18%，迈阿密上涨了14%，华盛顿上涨了13%。

价格上涨最令人担忧的方面是，许多近期买家通过利用可调利率抵押贷款的低利率，挤入他们几乎负担不起的房屋。这使他们完全暴露于利率上升的风险中。事实上，自3月底以来，一年期可调利率的上升已经使新买家的年借款成本增加了25%。联邦住房金融委员会的数据表明，最昂贵的市场往往拥有最高比例的可调利率抵押贷款买家。

今天的房价建立在一个不可能的组合上：强劲经济的收入和资产价值的强劲增长，加上疲弱经济的超低利率。无论经济的长期前景是变得更糟还是利率上升，在这两种情况下，房地产市场都会走弱。买者自负盈亏。

作者：彼得·科伊（纽约）和里奇·米勒（华盛顿），劳伦·杨（纽约）和克里斯托弗·帕尔梅里（洛杉矶）