全球房价：住房降温带来的大寒潮？ - 彭博社

澳大利亚、英国和美国的中央银行家对房价上涨表示担忧。高盛的经济学家们现在已经确定了这些房价的高估程度。但这些市场房价的下跌可能有助于全球经济。

这三个国家的实际房价在1990年代中期被低估，但随后由于更好的基本面因素，如人口结构、收入增长、低实际和名义利率以及国家经济的健康状况，房价飙升。消费者财富的提升帮助推动了需求。

高盛的报告计算出，美国、英国和澳大利亚当前的房价分别高估了10%、15%和29%。房价上涨的一个关键原因是，随着抵押贷款利率的下降，买家可以在不显著增加每月还款的情况下抬高价格。

现在利率正在上升，历史表明房价会向下调整——通常调整过度，从而削弱消费者需求。如果长期利率上升一个百分点，而房价超出预期，高盛的报告称，美国消费的拖累将达到2.4%，英国需求将放缓1.9%，澳大利亚的购买可能下降3.1%。

研究指出，积极的一面是，需求减弱将有助于将全球经济从过度消费支出中重新平衡，特别是在美国。但存在风险，即在一些政策制定者可能无法抵消拖累的情况下，需求可能会过度减弱。美国在财政或货币政策方面几乎没有剩余的弹药。英国可以降低利率，但其财政预算处于赤字状态。只有澳大利亚拥有很大的灵活性，因为它享有几乎平衡的预算和接近中性的货币政策。

请记住，飙升的房价不再是英美的趋势。研究指出，西班牙、法国、意大利、荷兰和爱尔兰的房价都出现了大幅上涨。即使在日本，房地产在1990年代崩溃后，价格也已稳定。

显然，美国、英国或澳大利亚将首先面临允许房价调整而不干扰整体经济的挑战。他们的成功或失败将为全球其他政策制定者提供指导。

作者：詹姆斯·C·库珀和凯瑟琳·马迪根