如果它从未破裂，那算是泡沫吗？ - 彭博社

作者：阿梅伊·斯通

住房泡沫就这样结束了。尽管在全国某些地区房地产市场似乎过热，但到目前为止，它在全国范围内仍然抵御了放缓的预期，更不用说像气球一样破裂了。大多数住房活动的指标——从平均销售价格到现有房屋销售再到新住宅建设——都处于或接近创纪录的水平，即使抵押贷款利率有所上升。

在6月，一些住房数据以及一系列其他指标显示出放缓的迹象。但8月17日关于7月住房开工的报告几乎消除了目前的担忧。根据商务部的数据，7月份住房开工率跃升了8.3%，完全弥补了6月份7.7%的下降。住宅单位的建设年率仍接近200万，仅比2003年12月创纪录的206.7万年率略有下降。

研究公司ActionEconomics得出结论：“现在很明显，6月的开工下降是一个异常现象。”其首席经济学家迈克·英格伦现在预计，8月晚些时候将公布的新建和现有房屋销售的7月数据也将表现强劲。

“有利因素。”

尽管在过去一年中价格在最高水平上趋于平稳，但中位房价仍在持续上涨。全国房地产经纪人协会（NAR）在7月26日报告称，6月份单户住宅的中位销售价格上升至创纪录的191,800美元，比去年高出10%。而在8月9日，NAR将其对2004年房屋销售的预测上调至创纪录的645万套，高于2003年的610万套。

“底线是，抵押贷款利率低于预期，经济正在改善，工作机会在强劲的住房需求环境中不断增加——所有这些都是创纪录的房屋销售的有利因素，”全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·莱雷在发布会上表示。

年初的预期是，抵押贷款利率将在2004年急剧上升，但事实并非如此。尽管30年期贷款在2004年的平均利率可能约为6.1%，高于2003年的5.8%，但按历史标准来看，这仍然非常低。而那些无法承担这些利率的购房者已经能够转向可调抵押贷款。一些住房专家认为，利率必须超过8%才能使住房市场出现问题。

租赁警告。

根据全国房地产经纪人协会的数据，待售房屋的供应量在全国范围内仍处于创纪录的低库存，仅为4.1个月。“在供应增加之前，价格的上涨是合理的，”加州州立大学多明格斯山分校的金融教授普拉卡什·德赫里亚表示，他正在研究南加州房地产市场。

许多泡沫理论家担心，一旦房价出现疲软迹象，新的房屋将会大量涌入市场，压垮市场。但德赫里亚表示，他的研究表明，即使抵押贷款利率上升，价格也不会突然下跌，主要是因为那些试图在市场高点退出的卖家已经这样做了。“我认为不会突然出现大量供应，”他说。

这并不意味着住房市场不能从这里放缓——或者某些特定地区的价格不能下跌。经济与政策研究中心的共同主任迪恩·贝克指出，租赁住房过剩，尤其是在西雅图和旧金山等一些过热市场。如果租金保持平稳或下降，而可比房屋的价格继续上涨，这将会削弱住房市场的活力。

“最终，人们会开始说，买房是愚蠢的选择，因为你可以选择租房，”他说。他还认为，抵押贷款利率将在明年上升到一个水平，这将使许多家庭无法升级到更大的房子。

逐渐降温？

迈克·斯克拉兹，富达国家信息解决方案公司的首席评估官，该公司为贷款人提供房地产定价工具，已经看到一些微妙的放缓迹象——例如，在许多市场中，50万美元以上的房价趋于平稳。他听到更多关于“待售”标志在高价社区出现的轶事，这表明可能没有足够的富裕买家来购买所有正在建造的高端住宅。“总体而言，然而，库存仍然处于极低水平，这不是可以迅速改变的事情，”斯克拉兹说。

许多经济学家最好的希望是，房地产市场将逐渐降温，防止过热的房地产市场中出现过多的小泡沫。从这个意义上说，几年的房价缓慢上涨将是受欢迎的。但由于供应紧张，许多买家能够负担得起房屋，这种情况甚至还没有开始发生。

斯通是《商业周刊》在线版的高级撰稿人，位于纽约