重塑 - 彭博社

当谈到重大翻新时，每个人都有关于你应该把钱花在哪里以及你可以期待得到多少回报的看法。厨房翻新总是能自我偿还！不，是浴室！不，是家庭房！不幸的是，大多数关于修缮房屋的经验法则并不值得一提。首先，关于应该进行哪些项目的良好意图文章往往是糟糕的指南，因为不同的房屋有不同的不足之处。最了解你自己房屋需求的人是你，或许还有一位了解市场的房地产经纪人和一位建筑师的建议。其次，承包商和其他相关方常常夸大你从支出中能得到多少回报。大多数研究表明，很少有翻新项目能为房屋增值与其成本相当。因此，不要花费在复杂的翻新上，认为这和投资股票和债券一样好，后者（无论如何，从长远来看）往往有正的投资回报。

在制定计划之前，你需要回答两个问题：你的房子真正需要什么？同样重要的是，你需要什么？如果你计划很快出售，应该专注于修复明显缺陷的小改进。如果你希望在这里待很多年，你可以沉溺于更多独特的项目，这些项目吸引你，无论它们是否增加转售价值。来自康涅狄格州麦迪逊的Needham Duncan Architecture的David Duncan表示，对于许多客户来说，“翻新是一种与个人和家庭情感紧密相连的商业交易的奇怪混合。”他说，越能提前明确你想做什么以及为什么，成功的机会就越大。

黑暗？砍掉一棵树

如果转售价值让你担忧，翻新前的第一步是请一位值得信赖的房地产经纪人来告诉你你所在地区的买家在寻找什么，以及你的房子在哪些方面与竞争对手相比表现不佳。例如，增加一个卧室并不总是一个好选择——但如果你的房子比邻居的房子少了卧室，那可能是个好主意。如果你计划很快搬家，大多数经纪人会建议你专注于让你的房子明亮、通风和整洁，同时修理任何破损或漏水的地方。坚持低预算的项目，这些项目会有广泛的吸引力，比如用浅色中性色调重新粉刷。新泽西州特纳弗莱的房地产经纪人安娜特·艾森伯格建议，如果你下面有硬木地板，可以拆掉墙到墙的地毯，并将外墙涂成浅色。“这是一种视觉扭曲，”艾森伯格说。“人们会觉得房子更大。”

如果你打算待得更久，提升你的视野。一位建筑师可能会指引你想到一个你之前没有考虑过的解决方案。威斯康星州密尔沃基的路易斯·瓦瑟曼（Louis Wasserman）说：“人们有一个问题，但他们不知道如何解决，所以他们通过在原本就不合适的空间上增加空间来解决它。”相反，移动一面墙可能会在不花费太多的情况下改善交通流动。有些修复甚至更简单。瓦瑟曼说：“如果客厅很暗，也许你只需要砍掉一棵树。”

在另一个极端，如果房子的缺陷明显且严重，你可能更好地选择按原样出售它，或者将其拆除并重新开始。把大量资金投入到一栋不值得的房子里就像给猪涂口红。你不会愚弄买家的。“许多老房子位于美丽的地点，价值实际上在于土地，”康涅狄格州麦迪逊的Page-Taft房地产公司的房地产经纪人玛格丽特·穆尔（Margaret Muir）说，她曾与邓肯合作。“有时业主会自作自受。他们试图把一栋房子变成它从未打算成为的东西。”

在计划你的翻新时，请记住大多数购房者心中都有一份必备清单。如果你的房子缺少清单上的任何一项，就有可能被排除在考虑范围之外。因此，如果你想把第四间卧室改造成书房或学习室，请确保下一个主人可以轻松地将其恢复为卧室。请记住，任何你添加的、买家清单上没有的东西——即使是像温室这样吸引人的东西——也不会被高度重视。因此，如果转售是主要考虑因素，请坚持基本原则。充其量，独特的房子会在市场上停留更长时间，直到那个与您品味相符的稀有家庭出现。最糟糕的情况是，它的售价会低于更传统的房子。

跟上邻居的步伐

在厨房和浴室等大项目上你应该花多少钱？足够跟上邻居的步伐，但不要多花太多。换句话说，如果街上的其他人都有花岗岩台面，那么你也应该有。但如果你从不做饭，街上没有其他人有巨大的专业炉灶，那就不要去追求它。浴室也是如此。增加一个浴室会让你在那些有清单的购房者心中提升到更高的物业层次。但没有必要让它变得奢华，密歇根州皇家橡树的全方位家居服务公司的家居设计师道格·阿莱希尔说。例如，阿莱希尔说，“按摩浴缸不会带来良好的回报。”

在翻新时，尽量保持你房子的特色。太多人“翻新过度”，破坏了房子原有的魅力，损害了转售价值。威斯康星州的建筑师瓦瑟曼和他的妻子兼合伙人卡伦·康诺利专门帮助人们翻新老式平房，这些平房虽然小，但通常装饰有彩色玻璃和精美的木工。

提高装修回报的一个好方法是避免不必要的费用。您可以通过将工作集中在房子的一个部分来降低开支。如果您有一栋两层楼的房子，尽量让任何附加部分也有两层。无论如何，您都需要基础和屋顶，而增加一层的增量成本相对较小。此外，提前考虑一下您将如何日常使用这个空间。有没有地方让孩子们放下他们的背包？如果这些小事对您很重要，那么它们可能对下一个主人也同样重要。

一些房主会在主浴室里放一个奢华的独立浴缸，或者在地下室里建一个保龄球馆，因为这是他们一直想要的。我们其余的人则试图找到一个平衡点——作为住房的消费者和潜在的卖家。“我总是试图兼顾这两种角色，”穆尔说。“如果您以开放的心态进入并做出明智的选择，”她说，“您可以做出一些愉快的妥协。”这就是成为一个模范改造者的方法。

彼得·科伊