住房如何影响利率 - 彭博社

作者：迈克尔·华莱士

住房部门一直是当前美国经济复苏中最强劲的环节之一，而商业支出和劳动部门的疲软则对整体扩张造成了压力。在其他投资机会看起来不那么安全或稳定的世界里，房价的稳步攀升——以及随之而来的房屋净值的上升——为家庭财富增添了保障，而对其他不那么具体的投资工具（如股票）的投资则停滞不前。

这种情况导致悲观者定期预测住房部门即将迎来其“泡沫”的破裂。确实，房价已经持续上涨，远远超过许多人认为的合适到期日。但对住宅房地产市场灭亡的预期可能仍然为时尚早。

一个更好的问题。

做出“泡沫”判断的专家们寄希望于地区住房市场中非理性的、超出趋势的价格上涨，以及美联储当前的加息周期会引发买方罢工。是的，某些地区的房价与中位收入增长相比可能被拉得过高。但人口趋势、可用房屋的紧张库存以及仍然处于历史低位的抵押贷款利率似乎暂时填补了这一空白。

现在一个更引人注目的问题可能是：住房部门如何影响市场收益率——反之亦然？虽然通常认为利率变化在某些关键时刻会影响住房市场，但反过来也可能是正确的。

看看基准10年期国债收益率的近期变动。2003年6月时接近3%——这是四十多年来的最低水平——这是由于抵押贷款服务商对预付款风险进行了一轮特别强烈的投资组合对冲（即，由于借款人以更低的利率再融资，导致投资组合中的抵押贷款被提前偿还）。这又是由于美国在伊拉克战争开始后经历了通货紧缩的边缘、企业丑闻的严重冲击，以及科技行业下滑的低谷。

轻微的缓和。

但收益率不会再低了。自从通货紧缩恐慌被消除以来，10年期国债收益率经历了两次明显的上升波动，第一次是在2003年秋季升至约4.5%，然后在今年夏季几乎再次升至5%，当时美联储开始撤回其宽松的政策支持。随后，收益率在9月底短暂回落至4%以下，但摩根大通对债券投资者的调查显示，市场仍然偏向于更高的收益率。

然而，固定抵押贷款利率并未超过历史最低水平的一个百分点，住房行业继续轻松应对这些收益率波动。最近一轮的住房数据继续挑战悲观者，尽管该行业可能在美联储最新的紧缩周期开始时达到了顶峰。

这种轻微的缓和应该在9月份的现房销售报告中显现，计划于10月25日发布。尽管南方的飓风造成了干扰，我们预计现房销售在本月将保持在年化654万套的坚挺水平，尽管略低于6月创下的692万套的纪录。

房利美和房地美的阴影。

九月份的住房开工和许可证数据更可能受到哈里凯恩·查理和其他风暴的更大影响——预计数据显示将下降2%，达到196万单位的年化速度，尽管这仍然代表着历史上较高的水平。

新房销售看起来对恶劣天气更为脆弱，我们预计九月份的报告将下降7.1%，达到110万的年销售水平，计划于10月27日发布。购房者表现出惊人的韧性，实际上，预计2004年将是住房市场的又一个丰收年。

在强劲的住房市场上悬而未决的是住房机构房利美（FNM ）和房地美（FRE ）的行动，它们通过从贷方和其他机构购买贷款和与抵押贷款相关的证券来促进二级抵押贷款市场。尽管这些机构扩大了住房拥有的机会，但它们的巨大规模促使它们进行对冲（即购买国债、利率掉期、期权和其他衍生品）以减轻其利率风险的暴露。

感到寒意了吗？

房利美和房地美的对冲活动，以及其他抵押贷款机构的活动，暂时夸大了基础国债市场的波动。对冲极其复杂，当机构购买或出售大量国债或其他证券时，可能会反过来触发收益率的波动。

实际上，最新的10年期国债收益率跌破4%通常被认为是短期杠杆基金试图利用基准发行的需求激增而进行的操作。这些基金可能试图通过向一些准备好的买家出售来锁定利润：抵押贷款服务商急于通过购买长期国债来对冲较低利率，以延长其投资组合的平均到期时间。收益率随后在10月4日反弹至接近4.25%的高位。

债券市场的多头可能会继续感到寒意。对房利美会计做法的调查、其退出市场做市的举措，以及监管机构要求其增加资本储备的要求，表明其抵押贷款购买的速度将放缓。事实上，一些分析师推测，该机构可能甚至需要清算1000亿美元的资产以重新平衡其比率。

尽管在油价新一轮上涨后，利率回落至约4.1%，但仍存在最终回升至5%的风险。但即使10年期国债收益率触及该水平——而抵押贷款利率因而升至约6.8%——后者在历史标准下仍然较低。这意味着住房部门在未来一段时间内应该能够保持稳定。

华莱士是 行动经济学 的全球市场策略师