评论：当穷人购房反而适得其反 - 彭博社

米尔德里德·威尔金斯称之为“从后门掉出来”。这发生在那些购买了第一套房子的低收入家庭被迫搬出，因为他们无法支付抵押贷款。威尔金斯是一位印第安纳波利斯的消费者倡导者，曾在房利美（FNM）出售被止赎的房产：“我不在乎你把五个家庭放在前门，如果三个家庭从后门掉出来。这让我心碎，真的让我心碎。”

在华盛顿，让穷人更容易购买房屋就像妈妈的苹果派一样没有争议。增加低收入家庭拥有住房的措施历来得到了民主党和共和党、以及房屋建筑商和银行的强烈支持。房利美和房地美（FRE），这两家巨大的抵押贷款金融机构，通过促进穷人拥有住房来证明它们的存在。最近，推动低收入家庭购房已成为乔治·W·布什总统所称的“拥有社会”的重要组成部分。

与许多政府倡议不同，住房拥有运动正在取得成功：全国的住房拥有率在第二季度达到了创纪录的69.2%，比四年前的67.2%有所上升。在收入最低的家庭中，拥有率在同一时期从50.8%上升到53.1%。倡导者表示，拥有住房可以积累财富，同时促进责任感。

误导性的政策

但将住房拥有权不断推向越来越低的收入群体，虽然在许多方面是积极的，但并不是一种纯粹的好事。尽管传统观念认为，广泛的研究表明，住房拥有权并不是低收入家庭积累财富的最可靠手段，尤其是那些收入不稳定和其他投资较少的家庭。从长远来看，房价的上涨速度往往比其他资产（如股票）慢。此外，贫困家庭现在能够轻松利用房屋净值来支付紧迫的账单，以至于许多人并没有积累财富。最后，随着越来越多的贫困家庭通过低首付抵押贷款购买房屋，他们的投资被抹去的几率大大增加。这种贷款使得进入市场变得更容易，但却提高了每月的还款额。

这是一个如今很少有人愿意听到的信息，因为拥有权是国家住房政策的主要支柱。去年，国会通过了布什支持的《美国梦首付法案》，该法案向低收入和中等收入家庭提供资金，以帮助他们支付联邦住房管理局保险物业的首付款。在他的连任竞选中，布什提倡允许联邦住房管理局为完全没有首付款的贷款提供保险，而目前的最低首付款为3%。与此同时，房利美正在积极推动向低收入家庭提供贷款。过去，它只购买20%首付款的贷款，现在它支持诸如“特别100”的提议，该提议不需要首付款。

那些倡导增加贫困家庭住房拥有权的最重要论点是，与其把钱浪费在租金上，他们可以通过偿还抵押贷款自动节省资金并积累财富。作为房主，他们能够从房价上涨中受益。住房和城市发展部2002年的一项研究指出：“随着时间的推移，购买住房已被证明是数百万美国人有效的财富积累策略……当房价上涨时，收益惠及所有收入水平。”这在最近确实是如此：根据联邦住房企业监管办公室的数据，单户住宅价格在过去五年中上涨了44%。

但必须记住，最近房价的上涨是非常不寻常的。从1975年到1995年，全国房价经过通货膨胀调整后仅上涨了0.4%。

此外，房价可能会停滞很长时间甚至下跌——尤其是当房价已经高得离谱时。哈佛大学对1982年至1999年间费城、波士顿、丹佛和芝加哥的房屋销售进行的研究发现，低价房屋的卖家在考虑交易成本后，20%到40%的时间会亏损。不出所料，如果卖家是在价格已经上涨后购买的，亏损的几率会更高。“房屋拥有权是否是一个好的投资显然取决于购买的时间，”另一项由韦尔斯利学院经济学家卡尔·E·凯斯领导的研究得出结论。

此外，房地产的回报往往低于股票的回报——而当一个家庭的大部分财富都集中在一个单一、不可多样化的资产上时，风险是很高的。耶鲁管理学院的经济学家威廉·N·戈茨曼和马修·斯皮格尔认为，低收入的房主在投资于低风险、更具流动性的资产（如股票和债券）时会更好。在2001年的一篇论文中，他们写道：“在未来20年内，这项政策[促进低收入住房拥有权]的‘受益者’中，可能会有相当一部分人发现他们微薄的储蓄严重减少，甚至完全耗尽。”

认为拥有房屋迫使低收入家庭储蓄的论点也是错误的。过去，房主在偿还抵押贷款本金时实际上会被迫储蓄。然而，如今，获得房屋净值贷款变得很容易，这使人们能够提取他们所积累的财富。这在短期内可能是好的，但却削弱了积累财富的目标。如今，拥有房屋并不比将钱投入股票共同基金更能强制储蓄。

几个其他因素使得低收入家庭的房屋拥有权比中产阶级和富人更糟糕。首先，他们通常支付更高的抵押贷款利率。其次，许多人无法充分受益于财产税和抵押贷款利息支付的扣除，这对低税率家庭的价值较低。对于一套便宜的房子，可扣除的住房费用可能低于标准扣除额：今年对于户主申报者为7,150美元。

更广泛的房屋拥有权的倡导者正确地观察到，房子是有限收入家庭可以用大额贷款购买的唯一资产，这增加了回报。“由于购房是一项高度杠杆化的投资，房屋价值的潜在增长可以带来丰厚的回报，”HUD的研究指出。

然而，杠杆是一把双刃剑。由于首付非常小，房子的价格很容易跌破抵押贷款剩余金额。当这种情况发生时，通过出售来消除债务是不可能的。更糟糕的是，当经济疲软时，房价往往会下跌——由于工作性质，低收入家庭在经济衰退中更容易面临裁员。因此，他们无法出售，也无法支付，因为他们失业了。这是导致止赎的一个配方。根据美国抵押贷款银行家协会的数据，截止第二季度末，4.6%的次级贷款——其中大多数是发放给低收入家庭的——处于止赎状态。而优质贷款的止赎率仅为0.5%。在印第安纳州，近10%的次级贷款处于止赎状态，米尔德里德·威尔金斯是“房屋拥有权事务”的主席，该组织倡导负责任的贷款。

超越金融的损失

当国会在1977年通过《社区再投资法》时，是因为银行不愿意在贫困地区发放贷款。但潮流已经改变。现在许多银行和金融公司专门向低收入家庭提供高利率贷款——产生了如此多的贷款，以至于联邦监管机构提议将小型银行从这些规则中豁免。次级贷款机构在那些没有违约的贷款上赚取足够的利润，以承受一些止赎。如果投资者承担这些损失的全部成本，那就没问题，但他们并没有。最重要的损失是由失去家园的家庭和他们所居住的社区所感受到的，俄亥俄州洛雷恩县再投资联盟的执行董事保罗·贝拉米说。

拥有住房确实有一些重要的社会优势。哈佛大学的爱德华·L·格莱泽等经济学家发现，房主更有可能投票支持那些具有短期成本和长期利益的措施，例如新道路。人们也会更好地照顾他们拥有的财产。俄亥俄州立大学的唐纳德·R·霍林和其他人的研究发现，房主的孩子在学校表现得比租房者的孩子更好，其他因素保持不变。

在某种程度上，毫无疑问，提高贫困家庭的住房拥有率是一个积极因素。但经过多年的努力确保贫困和少数族裔家庭能够获得抵押贷款信贷，钟摆可能已经摆得太远。正如经济学教导我们的，所有事物都会达到收益递减的临界点——包括住房拥有权。

彼得·科伊