亚洲房地产投资信托的时代来临 - 彭博社

当由富豪李嘉诚领导的一群香港商人决定兑现他们在一个名为新达城的发展项目中的投资时，许多感兴趣的方和一家坚定的竞标者出现了：德国保险巨头慕尼黑再保险公司的子公司Ergo。但业主们拒绝了他们所有的提议，决定采取不同的路线。在12月，他们将把新达城转变为房地产投资信托，向投资公众出售股份，价格将由市场决定。他们预计这个房地产投资信托每年将产生约7%的收益，上市时估值为14亿美元，财团将保留50%的股份，兑现另一半。这远远超过他们将其出售给单一买家所能获得的收益。

因此，新达城将成为新加坡第五个——也是最有价值的——上市房地产投资信托，2002年时还没有。这标志着房地产投资信托在投资者寻求参与东南亚蓬勃发展的房地产市场中的受欢迎程度。房地产投资信托“是亚洲最热门的新资产类别，”汇丰资产管理的基金经理黄文安说（HBC）。

虽然房地产投资信托在美国和澳大利亚已经存在多年，但直到大约三年前它们才在亚洲流行开来。日本和韩国在银行急于出售与不良贷款相关的房地产资产时率先开拓了市场。许多困境中的房地产资产随后被重新包装为房地产投资信托。实际上，日本和韩国仍占据亚洲230亿美元房地产投资信托资产的绝大部分。

东南亚，然而，正在强劲崛起。即使没有新达城，新加坡的房地产投资信托基金（REITs）市值也接近30亿美元。投资银行家表示，该综合体是明年准备在新加坡上市的六个REIT之一。马来西亚、台湾和泰国也在通过减少繁文缛节和创造税收激励来鼓励REIT上市。例如，马来西亚的财团YTL集团计划在明年初上市价值4亿美元的关键房地产资产作为REIT，一旦税收待遇变得更加有利。“从长远来看，投资者希望看到亚洲各地REIT的发展，以便他们在此类产品中有更多的投资选择，”新加坡麦格理证券的分析师宋德英表示。

吸引人的利率

推动增长的逻辑很简单：在新加坡、香港到东京的储蓄账户利率徘徊在每年1%以下的时代，该地区的REIT平均支付5%到9%的回报。他们能够做到这一点是因为租金带来的稳定收入和区域房地产价格的上涨。此外，由于寿命延长和出生率下降，亚洲的老龄化速度比过去更快。而成熟的投资者希望将资金投入到REIT等资产中，这些资产的收益率高于股票且历史上更为稳定。“随着亚洲人口的老龄化，对能够提供稳定经常性收入的高收益产品的需求将会增加，”新加坡A-REIT管理公司的首席执行官谭世平表示。

当然，REIT的波动性可能与其他任何投资一样大。在1990年代香港和东京的投机性房地产繁荣中失去大量资金的投资者对此深有体会。当房地产价格下跌时，REIT的股价也会下跌。如果美国的利率继续上升或股市飙升，这可能会 siphon掉可能投资于房地产的资金。但就目前而言，REIT正处于上升期。

由阿西夫·沙敏在新加坡