零售商：新的土地银行 - 彭博社

作者：罗伯特·伯纳和迈克尔·阿恩特

爱德华·S·拉姆珀特在Kmart Holding（KMRT）的初步成功，以及他在11月17日达成的收购西尔斯（S）的里程碑交易，引起了零售行业的广泛关注（见《商业周刊》，2004年11月29日，“埃迪的绝妙之举”）。然而，拉姆珀特的战略还包含另一个尚未被充分探讨的方面，这预示着投资者——最终也是零售商——对商店本身的房地产看法将发生重大变化。随着较弱的零售商被更健康的零售商吞并，这可能缓解行业面临的最大问题之一：美国的商店数量过多。

多年来，零售商不愿意关闭边际盈利的门店，原因很简单——他们不想影响销售增长。华尔街奖励那些收入不断增长的零售商，而实现这一目标的最安全方法是展示所谓的同店销售增长，即至少开业一年的商店的销售额增长。开设新店是一项风险更大的提议。毕竟，开店需要消耗大量资本，而现有店面的投资往往已经折旧。

拉姆珀特通过他对Kmart和现在的西尔斯的控股投资，帮助颠覆了这种思维。他明确表示，他只想要盈利的商店。如果他通过出售一家商店获得的经济价值超过以边际利润运营它的价值，他很可能会出售它。“拉姆珀特为零售行业带来了新的财务纪律，”德意志银行零售分析师威廉·德雷赫说。“这代表了零售商及其投资者心态的重大变化。”

“更加深入的观察。”

这种转变正在从其他力量中获得动力。拥有全国大部分购物中心的房地产投资信托希望从弱势百货商店的锚点中收回空间，以期将其转变为更具生产力的用途。此外，由于全国几乎每个角落现在都有一个新的区域购物中心，因此新购物中心的开设速度已经减缓到几乎停滞。这使得剩余的购物中心空间更具价值，因为零售商面临来自投资者的更大压力，要求出售表现不佳的商店。

General Growth Properties（GGP）的首席执行官John Bucksbaum指出，在过去四年中，该房地产投资信托在其200个购物中心中收回了8个百货商店的锚点空间。但他正在关注大约50个他希望转变为其他用途的百货商店地点。他相信，由于对零售房地产价值的新关注，这些地点现在更有可能变得可用。“这将导致[零售商]比以往更加深入地审视他们的房地产，”Bucksbaum说。

百货商店并不是唯一的潜在土地银行。许多其他在购物中心外的零售行业也面临竞争压力。它们包括像玩具反斗城（TOY）和主要超市连锁店这样的零售巨头，所有这些都受到沃尔玛（WMT）的攻击。今年年初以来，总部位于新泽西州韦恩的玩具反斗城一直在探索出售其玩具店部门及其所有郊区门店。

更好的用途。

许多人也将塔吉特（TGT）在今夏将其挣扎中的梅尔文折扣服装连锁店出售给一群投资者视为房地产投资。原因是：梅尔文在加利福尼亚州的购物中心有多个地点，而开放的店面往往难以找到。“我认为[这个合作伙伴关系]并不是为了长期经营梅尔文的零售公司，”CBL & Associates Properties的总裁斯蒂芬·莱博维茨说，该公司是一个主要的购物中心拥有者。

当然，购买和回收困境房地产的想法并不新鲜。但是，1990年代末和2000年代初一些主要零售商的破产清算为有能力以低价收购这些物业的公司提供了机会。

分析师表示，一些投资者通过迅速收购蒙哥马利·沃德、布拉德利斯和服务商品的房地产并将其或物业租约转售给房地产投资信托（REIT）或其他零售用户而获得了巨额利润。购买回蒙哥马利锚点位置的购物中心业主在寻找更好用途时没有遇到困难。例如，塔吉特为蒙哥马利·沃德的折扣店收购了一些地点。

增加价值。

西蒙物业集团（SPG）拥有多个蒙哥马利地点，国家最大的购物中心REIT的总裁理查德·S·索科洛夫表示。他补充说，西蒙将这些空间出租给更具活力的百货商店，如诺德斯特龙（JWN），在其他情况下则拆除了蒙哥马利的商店，取而代之的是像百思买（BBY）和床浴与更衣室（BBBY）这样的巨型零售商。

现在是Lampert，他在Kmart的成功更加凸显了零售房地产的潜在价值。他认识到，当房地产成为一个正在运营的零售企业的一部分时，其价值更高，可以以适度的速度出售。

在Kmart于2002年1月申请破产保护后，所有的房地产——包括1,513家商店——在清算分析中被评估为8.79亿美元。但当Kmart在2003年走出破产保护时，Lampert证明它的价值远远超过这个数字。作者：Robert Berner和Michael Arndt

“安全网。”

他在9月以8.469亿美元将68家Kmart商店出售给Home Depot（HD）和Sears。Sears对这些地点的收购符合其试图摆脱购物中心以与侵蚀其业务的大型商店竞争的战略。然后，利用Kmart飙升的股价和不断增加的现金储备，Lampert于11月17日宣布以110亿美元收购Sears，这一举动将创建Sears Holdings Corp.，Lampert将担任董事长。

在与商业周刊的采访中，Lampert明确表示，他战略的核心是试图扭转零售商的局面。他们的健康最大化了他的选择，其中之一是创建一个投资工具，就像他的偶像沃伦·巴菲特与伯克希尔·哈撒韦（BRK.A）所做的那样。“优先事项将是弄清楚运营以及如何改善它们，”Taubman Centers（TCO）的董事长兼首席执行官Robert S. Taubman说。“归根结底，房地产为他们创造了一个安全网。”

这并不是说Lampert不会再出售任何商店——他可能会出售许多。但他正在仔细考虑任何给定的门店作为运营门店、转型或甚至出售，哪种方式能产生更多现金。“他将这种非常基本的常识带入这个企业，真是一股清新的空气，”德意志银行REIT分析师路易斯·泰勒说。

购物中心的选择。

确实，Sears在其871家购物中心的百货商店的同店销售额已经下降了大约四年。在Kmart-Sears公告发布当天，Sears的管理层表示，一些Kmart将在家庭收入更高的地区转变为Sears。

德意志银行估计，Sears可能会腾出200到300家购物中心的商店。这对大多数购物中心业主来说是个好消息。许多人一直在努力应对消费者流量下降，并希望寻找更具活力的商店或用途，以吸引更多人到购物中心。而REIT通过重新利用这些宝贵的空间可以获得更高的回报。

购物中心的一个选择是将空间划分为支付全市场租金的小商店。另一个选择是将空间转变为其他用途，比如电影院。或者购物中心业主可以与新的、更受欢迎的主力店达成协议，比如Target，该公司在其1300家商店中有100家位于购物中心。

动荡时期。

即使是大型零售商也在参与其中。General Growth在其于8月在爱荷华州德莫因市开设的购物中心内设有一家Costco（COST）商店，而沃尔玛则在该REIT位于密歇根州的购物中心开设了商店，填补了蒙哥马利·沃德腾出的空间。Costco首席财务官理查德·加兰提提到潜在的Sears和Kmart位置时表示：“任何希望扩大自己零售空间的人都会对他们所提供的感兴趣。”

很少有分析师预计零售房地产市场会涌现出大量供应，因为零售商对销售增长的偏好以及对资产出售的抵触将缓慢改变。但一场变革正在进行中。Saks（SKS），奢侈品牌Saks Fifth Avenue的拥有者，在十月宣布将退出11家位于二级市场的Saks Fifth Avenue和Off-Fifth商店。分析师表示，Saks的管理层正在评估削减其区域和中档百货商店连锁店的门店，这些商店以Proffitt’s和Carson Pirie Scott等其他名称运营。

现在，投资者将目光转向其他表现平平的零售商，如Dillard’s（DDS）。在Vornado Reality Trust（VNO）在11月初披露其在Sears的4.3%股份后，Dillard’s的股票因房地产投机而飙升30%，美林证券分析师Stacey Turnof在一份报告中表示。尽管Dillard’s在11月18日宣布了第三季度的亏损，但股价的上涨加大了Dillard’s以某种方式恢复盈利的压力。如果它无法通过零售赚钱，它可能很快会被迫拍卖表现不佳的店铺。

在零售行业，关于房地产的规则——位置、位置、位置——没有改变。但多亏了Lampert，拥有这些位置的人将承担更重要的角色。

与Stanley Holmes在西雅图和Brian Grow在亚特兰大合作

Arndt是高级记者，Berner是BusinessWeek芝加哥办公室的记者