日本公司的房地产狂欢，第二部分 - 彭博社

棉花港塔是日本复兴的有力象征。该项目位于横滨东京湾沿岸的一个前船厂遗址上，包括四座塔楼，920个昂贵的公寓，一个超市，一个幼儿园和一个医疗诊所。该项目的投资者包括三菱地产公司和野村房地产。

但最大的单一投资者并不是一家房地产公司。它是JFE控股公司（JFEEF），一家领先的钢铁制造商。而且JFE并不是唯一的。它只是众多对房地产产生新兴趣的日本公司之一。日本钢铁公司和王子制纸公司于10月22日共同成立了一个4.76亿美元的房地产投资信托，以投资公寓和商业用地。零售商永旺集团的子公司钻石城市公司正在以1.18亿美元收购东京郊区一座关闭的日产工厂的土地。数码相机巨头佳能公司（CAJ）在过去两年中吞并了价值5.26亿美元的房地产。首席执行官御手洗富士夫今年早些时候对日本媒体表示，他的公司打算以“前所未有的规模”购买房地产。

工业公司的房地产热情可能对长期低迷的日本房地产市场是个好消息。但这仍然是一个令人遗憾的趋势。首先，这是一个令人钦佩的发展逆转：日本公司通过剥离非核心资产、偿还债务并专注于其主要业务进行重组。其次，这种投资是有风险的，因为日本仍然有过剩的办公空间和高端住房。最后，这对股东是不公平的，股东有充分理由期待当公司有额外现金时，会通过增加股息和回购股票将其分配给投资者。

确实，涌入房地产的热潮是由企业现金过剩驱动的。高盛（GS）预计截至明年三月的财政年度，日本最大的上市公司的税前利润增长将达到20%。日兴西藤有限公司指出，非金融公司的自由现金流盈余在截至三月的年度中增长了32%，达到1570亿美元，并预计今年将再增长10%。但投资者将很少看到这些资金。“股息支付比率[分配给股东的收益百分比]处于历史最低水平，”日兴西藤东京的策略师亚历山大·金蒙特表示。他说，这一比率在日本为18%，而在美国为50%。“日本的管理者显然对他们公司的股东毫不在意，”金蒙特说。

相反，一些本可能分配给股东的资金正在流入房地产，证明日本的企业领导者记忆短暂。日本公司传统上是大土地买家，部分原因是土地可以用作从银行获得廉价资本的杠杆。但日本公司的土地持有在1980年代末带来了灾难，当时房地产泡沫破裂，价格崩溃，借款人的贷款余额远远超过作为抵押的贬值房地产的价值。

关于最近企业土地购买的综合数据很难获得。但日本财政部最近的季度调查显示，非金融公司持有的总资产——包括土地和现金——在四月至六月期间增长了3.7%，达到11.8万亿美元。这标志着连续第二个季度的同比增长，也是七年来最大的增长率。

即使考虑到日本整体经济的复苏，投资房地产仍然是一场赌博。确实，连续下降了13年的房价似乎已经触底。根据高盛的报告，日本六大城市的土地和建筑价格在1991年以来首次上涨。但这种反弹过于脆弱，不足以支持任何大的押注。日本的企业领袖应该停止玩大富翁，做正确的事情——通过分享财富来给日本长期受苦的股东一个喘息的机会。

作者：切斯特·道森