保护自己免受房地产市场下滑的影响 - 彭博社

在许多美国城市，房地产市场看起来就像是一个德拉·苏斯的城堡一样奢华和头重脚轻。根据联邦住房企业监管办公室的数据，纽约市单户住宅的中位价格自1999年以来上涨了78%。在迈阿密（87%）、洛杉矶（97%）和圣地亚哥（115%）的涨幅甚至更大。这些市场的房价多年来上涨速度超过了家庭收入。当抵押贷款利率下降时，这一趋势是有道理的，但利率在2003年中期触底，并且可能会上升。耶鲁大学经济学家罗伯特·J·希勒说，把这一切放在一起，“似乎房价在一年左右的时间内接近周期性高峰。”

即使对全国住房泡沫的担忧被夸大，生活在最热门市场的人们也应该为价格在2005年可能平稳或下跌做好准备。

那么，你应该怎么做呢？简而言之：收敛开支，偿还债务。同时，对房地产市场采取防御性思维。当你知道可以通过以高价出售房屋或申请房屋净值贷款迅速筹集现金时，承担财务风险是可以的。但如果有可能无法以合理的条件出售或借贷，你就需要采取不同的行为。

为经济下滑做好准备有点像在飓风来临之前封闭窗户，如果你幸运的话，这场飓风从未袭来。以下是专家的建议：

-- 确保即使主要收入者失业，您也能支付六个月的抵押贷款和其他不可避免的开支。这将使您免于在市场低迷时出售房屋以筹集现金，波士顿大学经济学家劳伦斯·J·科特利科夫说。增加灵活性的一种方法是现在安排尽可能大的房屋净值信用额度——在您的房屋价值仍然高且银行仍然乐于助人的时候。但实际上不要使用这条信用额度。它是为了在紧急情况下提取的。

-- 多存钱，少借款。美国人的个人储蓄率已降至可支配收入的0.2%，接近历史最低水平。许多人觉得他们不需要存钱，因为飞涨的房价正在为他们储蓄。但如果房价下跌，这部分纸面财富可能会消失。因此，人们需要以传统方式储蓄——通过不消费。而且不要借用房屋抵押贷款来投资股票。如果股票下跌，您仍然需要偿还贷款。通过现在减少债务，您可以避免在现金流枯竭时以亏损出售房屋。

-- 将房地产市场视为风险，而不是机会。如果您考虑在价格已经飙升时出售，请不要因为希望价格会更高而拖延。建议您在即将到来的三月或四月，天气适合看房时尽快挂牌出售您的房屋，住宅房地产专家和作者朱莉·加顿-古德说。您是否也应该推迟购买，希望价格会下跌？这是一个更难的决定。等待崩盘而陷入僵局并不好。但现在确实没有急于购买的必要。加顿-古德认为，到明年秋天会有许多有动机的卖家降价。

-- 准备好应对经济下滑。如果你计划明年搬家，请保持选择的灵活性，以防市场放缓而你不再想出售。只要你能耐心等待价格回升，你就可以忽略房屋市场价值的下降。耶鲁大学经济学家威廉·N·戈茨曼说：“纸面损失不会对你的生活产生太大影响”，因为你并没有失去实际现金。

在一个完美的世界里，人们能够为房价下跌投保。耶鲁大学的希勒长期以来一直倡导创建与特定市场房价指数相关的期货和期权。利用这些工具作为对冲，保险公司可以提供保单，如果保单持有人的邻里价格下跌，则会支付赔偿。12月3日，芝加哥商品交易所与希勒担任首席经济学家的宏观证券研究公司达成协议，研究创建房价期货。但这是一项长期解决方案。

上涨的空间

短期内，商业周刊的奢侈住房可负担性指数显示出对价格的担忧，尤其是在热门沿海市场。该指数跟踪高端房屋对高收入人群的可负担性，类似于全国房地产经纪人协会的中位数房价指数。在主要大都市地区，该指数显示，洛杉矶的高端住房最不负担，其次是圣地亚哥。相比之下，亚特兰大和底特律的高档物业占收入的比例较小。

最近价格的急剧上涨使许多人忘记，在正常情况下，住房是一项缓慢增长的投资。从1975年3月到1999年底，OFHEO的单户住宅价格指数上涨了268%——这只是标准普尔500股票指数1663%增长的一个影子。在那之后的短时间内，房价指数上涨了47%，而标准普尔指数下跌了24%。这表明，曾经投机股票的人们已转向房地产。

当然，有很多城市的价格合理，并且可能会继续上涨。全国房地产经纪人协会的首席经济学家大卫·莱瑞亚最近完成了一本书，定于二月份出版，名为*你错过房地产繁荣了吗？*他预测，强劲的增长将推动收入，抵押贷款利率将保持合理，移民将推动住房需求， zoning 法律将限制建设，而婴儿潮一代及其子女，即回声一代，对住房的需求将保持强劲。莱瑞亚说：“我预见到健康的扩张。”

不过，许多在超级火热市场的房主和潜在买家担心，2005年可能是房地产泡沫最终破裂的一年。抵御这种风险的最佳保险就是老式的金融保守主义。如果你保持适度的杠杆，并准备好静观其变，即使价格大幅下跌也应该是可以应对的。

彼得·科伊