一场房地产游戏 - 彭博社

如果您拥有自己的物业并且您的业务快速增长，可能会想要兑现并搬到更大或更好的地点——除了资本利得税。因此，所谓的1031交换让企业主可以推迟缴纳该税，这一点并不令人惊讶，1031交换的受欢迎程度正在上升。旧金山的投资物业交换服务（FNF），是最大的1031交换促进者之一，在2004年处理了23,000笔此类交易，比2003年增长了40%。

1031交换，也称为斯塔克交换，允许企业主通过将一处物业交换为“同类”物业来推迟资本利得税。这通常意味着价值相当或更高的不动产。“这些交换允许投资者将他们所有的权益，包括他们本来会支付的税款，重新投资于房地产，”加利福尼亚州沃尔纳特克里克的1031交换选项咨询公司的执行副总裁克里斯蒂安·米尔纳说。该物业必须用于生产性业务或投资。今年1月，国税局开始批准家庭办公室的1031交换。

Skysite Associates是一家位于纽约的商业和住宅物业管理公司，在过去四年中进行了四次交换，升级了其投资组合中的物业。“如果小企业拥有自己的建筑并且正在扩展，这对他们来说是很好的，”该公司总裁约翰·科朗杰洛 Jr.说，该公司年收入300万美元，员工五人。这些交换使Skysite总共推迟了300万美元的税款。

您必须遵循一些复杂的规则，以追随Skysite的脚步。必须由一个无利害关系的第三方——最好是专门处理1031交易的合格中介——来处理交易。（在 1031.org 上找到列表。）中介将把您当前物业出售的收益保存在一个类似于托管账户的基金中，通常会收取500到2000美元的服务费。然后，您将有45天的时间以书面形式确定您想购买的物业，并有180天的时间完成交易。

在某些情况下，1031交易并不是一个好主意。“如果纳税人有损失可以抵消销售的收益，[他]更适合使用这些损失出售物业，”Feldman Meinberg & Co.的税务主管Lawrence Israeloff说，该公司位于纽约州Syosset。如果您最终在没有使用1031条款的情况下出售该物业，您将对第一处物业的购买价格与最后一处物业的销售价格之间的差额支付资本利得税。最终，税务局会收回税款。

作者：Jeremy Quittner