“当然，没有泡沫” - 彭博社

巴巴拉·科尔科兰的故事是创业传说的素材。三十年前，她辞去了服务员的工作，从男朋友那里借了1000美元，开了一家房地产公司，最终发展成为纽约市最大的住宅经纪公司之一，每年创造超过40亿美元的总销售额。在2001年，科尔科兰将其出售给了全国巨头NRT。当科尔科兰在2001年将其出售给全国巨头NRT时，估计价值40亿美元。但她保留了董事长的职位，并继续作为一个住房帝国的公众面孔——字面上说，在广告牌上——这个帝国现在从曼哈顿的峡谷延伸到佛罗里达州的棕榈滩海岸。

那么，纽约市最著名的房地产大亨（不包括唐纳德）对市场有什么看法？《商业周刊》在线小企业编辑罗德·库尔茨最近与科尔科兰谈论了房地产市场的未来对经纪人和买家意味着什么。他们对话的编辑摘录如下：

问：首先，泡沫还是没有泡沫？

答：

当然没有泡沫。我认为我们才刚刚开始。但我不指望任何人相信我。买家的数量远远超过待售的房屋。竞标和超竞标是今天的常态。因此，要让这个市场放缓需要很多东西。即使它真的放缓——我看不到任何迹象——它也会慢慢放缓。这不是泡沫所做的。

我认为泡沫理论不过是人们对美好时光无法永恒的典型担忧的一种智力表达。当你的婚姻顺利时，你会担心前方有问题。我认为这更多的是心理上的，而不是事实。

问：那么是什么导致供应减少和需求增加呢？

答：

七成的交易都是以要价或更高的价格成交。我认为我们生活在一个更加可怕的世界。当孩子们感到害怕时，他们会跑到哪里？他们会回家。人们待在家里的时间更多。我认为人们知道自己拥有周围的墙壁，这让他们感到非常安心。

人们也变得更加不信任。人们不信任政府，不信任美国企业，不信任股市。他们信任自己的房子。这是心理上的。人们喜欢感觉自己可以控制自己命运的一小部分。

问：那么你看到的一些趋势是什么？

答：

人们正在很早就购买第二或第三套房子，退休房。他们在说：“为什么不在10年内退休，现在就买点东西呢？”我并不真的相信大多数人最终会搬进去，但他们通过说“我现在买，在这之前还没太远”来为购买辩护。

在过去的九个月或一年里，我看到这种情况有了很大的上升。还有一个变化是，大多数之前认为自己无法购买房子作为纯投资的人现在正在付诸行动。

问：一些下一个“热门”地点是什么？高价格是否将人们送往不太可能的地方？

答：

其中一个是底特律市中心。我认为大多数人想到底特律时，想到的是犯罪。这个城市确实在重新塑造自己。它真的振作起来了。我认为整个河滨地区是一个正在崛起的地方。但这需要勇气。

这部电影*《8英里》，我相信，给底特律市中心带来的影响就像《幽灵》给曼哈顿市中心带来的影响。我记得有一对沉闷的夫妇，我在《幽灵》*上映前带他们去过特里贝卡。然后在电影[首映]后，他们觉得这很酷。

爱达荷州的科达伦——那一定是人间天堂。平均房价是170,000美元。你应该看看170,000美元能买到什么。那是一个原始而美丽的地区，就在加拿大对面。当你把它和邻近州的房价相比时，简直是个笑话。就像一个迷你凤凰城。每个人都在涌入那里。

然后是弗吉尼亚州的德尔雷，紧邻亚历山大市。就像回到1950年代，《留给比弗》。它正在进行城市更新。就像15年前布鲁克林对纽约的影响。那里的房子并不便宜，可能大约400,000美元，但与隔壁的800,000美元相比，这算是便宜。就像一个迷你格林威治村——你会遇到很多教授和有趣的人。这是一个典型的情况，边缘逐渐变得时尚。

问：对卖家有什么建议吗？

答：

卖家不需要任何建议。唯一的一点：如果你想要被高估，低价10%看看会发生什么。这会引发一场抢购狂潮。让三位经纪人给你的房子定价，选择最低的，然后再减去10%。只有1/10的人可能有这样的胆量，但这一次又一次地有效。

问：对买家有什么建议吗？

答：

对买家来说，第一点，我想是现金为王。你必须像竞争者一样思考。人们一次又一次地说，“我会给你更高的价格，但我需要五天。”

问：独立人士的未来会怎样？

答：

我认为未来属于小型经纪人，而我是为数不多的这样说的人之一。大公司显然掌握了资金，这就是小公司的劣势。但小公司在创造力上占据优势。我们的业务是交易型业务——迅速、直接、谢谢您。我们需要对变化的市场做出反应。而且往往小公司能够迅速行动。大公司仍在考虑中。

我只是认为我们有一个模式——小公司总能在房地产中找到立足之地，因为进入门槛低。当他们成长到中等规模时，一半会因为难以维持而退出，另一半则会成长，厌倦后卖给大公司。

如果一个大家都知道的大品牌进入市场，那是令人畏惧的，也是小玩家的强大竞争对手。但事实是，只要一个地方经纪人能够在当地市场打造出一个大品牌，国家层面和其他一切都无关紧要。

问：你认为你的路径——从小型创业公司到最终出售——具有代表性吗？

答：

在你建立了一个巨大的赚钱机器之后，当然可以继续拥有它并不断产出金蛋。但那你该怎么办呢？房地产业务非常依赖于人际关系，妈妈每天都得在厨房里做饭。这是一个人与人之间的关系业务。所以如果你达到一个不想完全参与的阶段，你就必须做出决定。

问：许多成功的企业家在做出那个决定及其后果时都感到挣扎。你是如何调整的？

答：

除了我的男朋友和商业伙伴娶了我的秘书之外，这一直是我最艰难的过渡。我认为对于任何高能量的人格来说，放下手中的事情都是困难的。我知道这会很难，因为我认识许多卖掉自己生意的老经纪人。当你必须亲自走过这些步骤时，情况是非常不同的。

但在过去的几年里，我对自己了解得比以往任何时候都要多。这让我更加明确，快乐在于到达的过程，而不是目标本身。